Définition d’une SCCV
La société civile de construction-vente (SCCV) est une SCI un peu particulière puisqu’elle ne se destine pas à la gestion immobilière. La SCCV poursuit un objectif plus commercial : construire un bien immobilier dans le but de le revendre immédiatement pour faire une plus-value. Il s’agit donc d’une SCI spécifique avec un objet social très précis. L’achèvement de la construction et la revente du bien clairement identifié entraînent donc une dissolution de plein droit de la SCCV. Les associés perçoivent ensuite les bénéfices issus de la vente du bien achevé à hauteur de leur quote-part dans le capital social.Les formalités de création d’une SCCV
La procédure de création
La création d’une SCCV exige la présence de 2 associés au minimum (personnes physiques ou morales). Ensuite, les formalités de constitution d’une SCI SCCV sont similaires à celles d’une SCI classique :- La rédaction des statuts
- Le dépôt du capital social
- La publication d’une annonce légale
- L’immatriculation
La constitution du dossier
La constitution d’une SCCV demande de déposer un dossier complet auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE), dossier qui sera ensuite envoyé au greffe du tribunal de commerce compétent pour lui conférer une existence légale. Ce dossier doit être composé des documents suivants :- un exemplaire des statuts de la SCCV ;
- un justificatif de la Libération du capital social (avec le rapport du commissaire aux comptes en cas d’apport en nature) ;
- l’acte de nomination du gérant de la SCCV ;
- l’attestation de non-condamnation du gérant certifiant qu’il est en mesure et en droit de gérer une société ;
- l’attestation de publication d’un avis de constitution au sein d’un journal d’annonces légales publiant dans le département du siège social de la société ;
- un formulaire M0 complété et signé par le représentant légal.
Société civile de construction-vente : quelle fiscalité ?
Quel est le régime fiscal d’une SCCV ? C’est une société dite “transparente”, ce qui signifie qu’elle n’est pas soumise au régime de l’impôt sur les sociétés (IS) et ne paye pas d’impôts. Ce sont les associés qui sont directement imposés sur leurs bénéfices nets perçus selon l’impôt sur le revenu (IR) et le barème applicable à chacun. De plus, et contrairement à une SCI traditionnelle, la SCCV ne peut pas opter pour l’IS. Concernant la TVA, un taux de 20 % s’applique aux factures nécessaires à la construction du bien immobilier. Le même taux s’applique pour la vente du bien si l’immeuble a été achevé moins de 5 ans avant sa vente. Dans le cas contraire, la vente est exonérée de TVA.Les atouts et limites de la SCCV
Les avantages de la SCCV
La SCCV présente une grande souplesse pour les gestionnaires, et ce n’est que l’un des bénéfices de cette forme juridique. Parmi les principaux atouts, on retrouve :- la possibilité d’une revente immédiate du bien achevé sans période de détention minimale ;
- aucun paiement de l’impôt sur les sociétés ;
- toute personne physique ou morale (peu importe sa qualité et nationalité) peut devenir associée d’une SCCV ;
- pas de capital minimum requis.
Les inconvénients de la SCCV
Toutefois, la SCCV présente également quelques inconvénients selon les activités qu’elle doit exercer :- la SCCV ne peut servir à une gestion de patrimoine simple ou à une opération de restauration / de réaménagement d’un bien immobilier existant (avec un risque de rattrapage fiscal important en cas de manquement à l’objet social de la SCI) ;
- les associés de la SCCV n’ont aucune liberté concernant leur régime fiscal ;
- la SCCV est dissoute et liquidée à l’issue de chaque opération de construction-vente, ce qui entraîne des frais de liquidation sur chaque opération immobilière pour les promoteurs et autres professionnels.
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