La SCCV (société civile de construction-vente) est un régime juridique avec un objectif spécifique, celui de la construction et la vente de biens immobiliers. Certaines obligations applicables à cette société sont prévues par le droit de la construction. Mais qu’en est-il de la TVA en SCCV ? Découvrez les règles qui s’appliquent et les taux de TVA exigibles selon les situations.
Article publié le 4 février 2022 — mis à jour le 7 mai 2026.
La fiscalité de la SCCV
La SCCV a une fiscalité dite “transparente” : elle n’est pas soumise au régime de l’impôt sur les sociétés (IS) et ne paie pas directement d’impôt. Ce sont les associés qui sont imposés sur les bénéfices nets perçus. De plus, contrairement à une SCI classique, la SCCV ne peut pas opter pour l’IS et est obligatoirement soumise au régime de l’impôt sur le revenu.
En 2026, le régime fiscal de la SCCV reste inchangé : transparence fiscale par défaut (IR), avec option possible mais déconseillée pour l’IS dans 95% des cas. Les bénéfices sont distribués aux associés au prorata de leurs parts et imposés au niveau de chacun.
Particularité importante : si la SCCV ne paie pas d’IS, elle est en revanche redevable de la TVA dès son immatriculation, puisque son activité (construire pour vendre) entre dans le champ de la TVA immobilière. Cette dualité IR sur les bénéfices / TVA sur les ventes est ce qui rend la comptabilité d’une SCCV à la fois technique et stratégique.
À retenir : transparence fiscale = chaque associé déclare sa quote-part du résultat. Si l’associé est une personne morale (par exemple une SARL ou une holding), sa quote-part suit le régime de cette personne morale (souvent IS). Pour comprendre l’imposition au niveau des associés, voir notre guide complet sur la SCCV.
Régime de TVA et SCCV
Les sociétés civiles de construction-vente sont assujetties à la TVA immobilière dans les conditions du droit commun. La TVA est applicable pour la vente des biens immobiliers construits, la production et la livraison d’immeubles. Toutefois, la TVA n’est pas exigible pour les livraisons à soi-même d’immeubles achevés destinés à la vente, et ce même s’ils sont construits par un intermédiaire ou un mandataire. Le paiement de la TVA sur les encaissements est régi par l’article 252 de l’annexe II au CGI, qui prévoit un règlement du prix par acomptes. Le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée peut donc se faire au fur et à mesure des encaissements à partir du moment où le redevable a présenté des garanties de recouvrement. Ce texte concerne les ventes en l’état futur d’achèvement et les ventes à terme.
TVA collectée vs TVA déductible
Comme toute société assujettie, la SCCV gère deux flux de TVA distincts :
- TVA collectée : la TVA facturée au client final lors de la vente d’un logement neuf. Sur un immeuble achevé depuis moins de 5 ans, le taux est de 20%.
- TVA déductible : la TVA payée par la SCCV à ses fournisseurs (entreprises de construction, architectes, géomètres, notaires, etc.). Cette TVA est récupérable.
Le solde (TVA collectée − TVA déductible) est versé à l’administration fiscale, ou remboursé si la SCCV est en crédit de TVA pendant la phase de construction (ce qui est très fréquent les 12-24 premiers mois).
Le cas particulier de la TVA sur la marge
Si la SCCV achète un terrain qui n’ouvre pas droit à déduction (par exemple un terrain acheté à un particulier non-assujetti), elle peut être contrainte d’appliquer le régime de la TVA sur la marge lors de la revente, au lieu de la TVA sur le prix total. Le calcul devient alors :
TVA sur la marge = (Prix de vente HT − Prix d’achat) × 20%
Ce régime, plus complexe, doit être anticipé dès l’achat du foncier. Une mauvaise qualification peut coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Quel est le montant de la TVA en SCCV ?
La TVA en SCCV est due par le vendeur. L’activité est assujettie à un taux de 20 % applicable aux factures nécessaires à la construction du bien immobilier. Si l’immeuble a été achevé moins de 5 ans avant sa vente, le taux est également de 20 %. Sinon, la vente est exonérée (sauf option TVA sur le prix total ou sur la marge). Il existe quelques exceptions :
- 10 % s’il s’agit de logements neufs issus d’une construction ou de la transformation de bureaux ;
- 10 % en Corse et 8,50 % dans les départements d’outre-mer ;
- 5 % pour les logements sociaux en métropole et 2,10 % pour les logements sociaux dans les DOTOM.
Cas typique : promotion d’un immeuble neuf
Une SCCV qui promeut un immeuble neuf vend des lots assujettis à la TVA à 20%, et ce pendant les 5 ans qui suivent l’achèvement. Au-delà, la vente de chaque lot non vendu peut basculer en régime exonéré (avec option possible pour rester soumis à TVA).
Cas particulier : vente d’un terrain à bâtir
Si une SCCV revend un terrain à bâtir sans avoir lancé la construction, l’opération reste soumise à la TVA à 20%, sauf si le vendeur est une personne physique non-assujettie (cas rare en SCCV).
Cas exceptionnel : ventes en VEFA hors champ TVA
Très rare, mais existant : la vente d’un logement social à un bailleur conventionné peut bénéficier du taux réduit de 5,5% (article 278 sexies du CGI). À analyser au cas par cas avec votre expert-comptable. Cette logique de TVA s’apparente à celle des plus-values immobilières des particuliers — pour creuser le sujet, voir notre article sur la plus-value immobilière des particuliers en 2026.
Quand payer la TVA en société civile de construction-vente ?
C’est le transfert de propriété qui est générateur de TVA. Dès que l’acte de vente est établi, la TVA doit être payée. La date de livraison de l’immeuble ou le paiement du bien n’impacte pas cette échéance. Dans ces deux cas, on parle d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Si l’immeuble n’est pas vendu dans un délai de 5 ans, un taux supplémentaire de 1 % de TVA s’applique.
Périodicité de déclaration
Le régime de TVA en SCCV est généralement le régime réel normal (mensuel ou trimestriel selon le CA). Les formulaires utilisés sont :
- CA3 (déclaration mensuelle de TVA pour la majorité des SCCV)
- CA12 (régime simplifié, rare en SCCV vu les volumes)
Pendant la phase de construction, la SCCV est presque toujours en crédit de TVA : elle paie de la TVA à ses fournisseurs sans encore percevoir de TVA collectée. Le remboursement est demandé via la déclaration CA3 ou via une demande spécifique (formulaire 3519).
Le piège classique : décaissement avant remboursement
Sur un programme de 24 mois, une SCCV peut accumuler 150 000 à 500 000 € de TVA déductible avant la première vente. Si la trésorerie n’est pas anticipée, l’opération peut tomber en défaut de paiement même si elle est rentable. Un expert-comptable spécialisé prévoit ces appels de fonds dès le business plan.
Achat de terrain à bâtir ou vente ou travaux d’aménagement/de construction : quelles règles ?
Achat de terrain à bâtir
Les droits à déduction s’exercent sur les charges liées à l’acquisition du bien (commissions d’intermédiaire, honoraires, frais de notaire, etc.) et sur la TVA en SCCV grevant l’acquisition du bien à bâtir. Les excédents de TVA déductible sont remboursables sur la déclaration CA3. La TVA s’applique sur le prix total plus les charges (hors intérêts) si le vendeur du terrain a bénéficié d’un droit à déduction lors de son acquisition. Sinon, la TVA s’applique sur une base réduite à la marge (différence entre le prix augmenté des charges et le prix d’achat). En pratique, l’acquisition n’ouvre pas de droit à déduction.
Travaux d’aménagement du terrain et des travaux de construction
La TVA en SCCV pour les travaux de construction et les travaux d’équipement des immeubles est applicable à l’achèvement si l’opération est réalisée par un assujetti (déclaration d’achèvement et de conformité). L’assiette de la TVA correspond au prix de cession HT plus les charges. Puisqu’il s’agit d’une activité de prestation de services, la déduction de TVA s’applique selon 3 régimes : à l’encaissement, sur les débits et lors de la livraison des travaux avec déduction le mois de livraison. La CA3 mensuelle est obligatoire (la déclaration semestrielle est possible pour les paiements inférieurs à 4 000 €).
La TVA en SCCV est donc globalement de 20 %, avec des exceptions pouvant entraîner une baisse ou une exonération de ce taux. Pour maîtriser cet aspect de son activité, l’idéal consiste à se faire accompagner par un expert-comptable. Berenfus est un cabinet d’expertise-comptable spécialisé dans les problématiques immobilières. Contactez-nous pour faire un point sur vos besoins !
Trois exemples chiffrés de TVA SCCV
Exemple 1 — SCCV de 8 logements, achat de terrain assujetti
- Achat terrain TTC : 600 000 € (dont 100 000 € de TVA déductible)
- Coût construction TTC : 1 800 000 € (dont 300 000 € TVA déductible)
- TVA déductible totale : 400 000 €
- Vente des 8 lots TTC : 3 600 000 € (dont 600 000 € TVA collectée)
- TVA nette à reverser : 600 000 − 400 000 = 200 000 €
Marge brute avant frais financiers et taxes : 3 600 000 − 1 800 000 − 600 000 + 200 000 (TVA récupérée puis reversée) = 1 200 000 € à se partager entre associés (avant fiscalité personnelle).
Exemple 2 — SCCV avec terrain acheté à un particulier (TVA sur marge)
- Achat terrain à un particulier : 500 000 € (sans TVA déductible)
- Coût construction TTC : 1 200 000 € (dont 200 000 € TVA déductible)
- Vente : 2 400 000 €
- TVA collectée sur la marge : (2 400 000 − 500 000) × 20% = 380 000 €
- TVA nette à reverser : 380 000 − 200 000 = 180 000 €
Le régime de la marge protège ici contre une double taxation TVA, mais demande une comptabilité très précise pour justifier le prix d’achat.
Exemple 3 — SCCV en crédit de TVA pendant 18 mois
Une SCCV achète un terrain le 1er janvier 2026 pour 800 000 € HT et lance les travaux qui s’étalent sur 18 mois pour 2 000 000 € HT. Pendant cette période, la SCCV paie 560 000 € de TVA déductible sans aucune vente. Elle peut demander un remboursement trimestriel via le formulaire 3519, ce qui évite d’attendre 18 mois pour récupérer la trésorerie.
Les erreurs fréquentes en TVA SCCV
Notre cabinet observe régulièrement les mêmes erreurs sur les opérations SCCV à Paris et en Île-de-France. Voici les 5 plus coûteuses :
1. Mauvaise qualification du régime TVA dès l’achat du terrain. Acheter un terrain à un particulier sans anticiper le régime de la marge entraîne souvent une bascule TVA fausse, parfois redressée 2-3 ans plus tard avec pénalités.
2. Omettre la déclaration d’achèvement et de conformité. La déclaration H1 (DAACT) déclenche le calcul de la TVA pour les travaux d’aménagement. Une déclaration tardive entraîne des intérêts de retard.
3. Tenir une comptabilité bilantielle au lieu de la comptabilité de stocks. Les immeubles en cours de construction doivent être comptabilisés en stocks (compte 33), non en immobilisations. Une mauvaise classification fausse tous les ratios et complique le contrôle fiscal.
4. Oublier les frais financiers dans la valorisation des stocks. Les intérêts d’emprunt liés à la construction peuvent être incorporés au coût de production, ce qui retarde l’imposition. Souvent oublié par les non-spécialistes.
5. Ne pas anticiper la liquidation de la SCCV. Une SCCV est conçue pour être dissoute après la commercialisation. Mal anticiper cette étape (notamment fiscalement) peut coûter 5-15% de la marge totale.
Notre page expertise SCCV à Paris détaille notre offre d’accompagnement pour les promoteurs et marchands.
FAQ — TVA et SCCV
Une SCCV est-elle automatiquement assujettie à la TVA ?
Oui. Dès qu’elle est immatriculée et que son objet social est la construction-vente, elle est assujettie de plein droit à la TVA immobilière.
Quel taux de TVA s’applique aux ventes d’une SCCV ?
20% en règle générale, sur les immeubles neufs vendus dans les 5 ans suivant l’achèvement. Un taux réduit de 5,5% peut s’appliquer dans des cas spécifiques (logement social, zones ANRU).
Comment fonctionne la TVA sur la marge en SCCV ?
Si le terrain a été acheté à un non-assujetti (par ex. un particulier), la TVA n’est calculée que sur la différence entre prix de vente et prix d’achat, et non sur le prix de vente total. C’est un régime plus complexe à manier.
Une SCCV peut-elle déduire la TVA sur ses achats ?
Oui, sur tous les achats nécessaires à la construction (terrain assujetti, travaux, honoraires, commissions). Le crédit de TVA est récupérable mensuellement ou trimestriellement.
Quand la SCCV doit-elle déclarer sa TVA ?
En régime réel normal (le plus courant), la déclaration CA3 est mensuelle. Elle peut être trimestrielle si la TVA annuelle n’excède pas 4 000 €.
Que se passe-t-il pour la TVA en cas de liquidation de la SCCV ?
La SCCV doit régulariser sa situation TVA à la dissolution : déclaration de cessation, derniers reversements ou demandes de remboursement, clôture définitive.
Faut-il un expert-comptable pour gérer la TVA d’une SCCV ?
Oui, fortement recommandé. Les particularités (TVA marge, crédit de TVA, comptabilité de stocks) exigent une expertise précise. Une erreur de qualification peut coûter 5-15% de la marge.
Comment optimiser la trésorerie liée à la TVA en SCCV ?
En anticipant les demandes de remboursement (formulaire 3519) trimestriellement, en provisionnant la TVA collectée future dans le business plan, et en synchronisant les appels de fonds avec les paiements TVA.
Besoin d’un accompagnement TVA pour votre SCCV ?
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