Dans notre simulation, sur 100 000 € de bénéfice entièrement distribué, l’écart entre deux statuts juridiques dépasse 10 000 € net pour le dirigeant, à opération identique. Le choix du statut juridique du marchand de biens se fait pourtant souvent en quelques minutes, au moment de remplir un formulaire de création en ligne, juste avant la première acquisition.
Cet article compare les structures possibles (entreprise individuelle, SCI, EURL ou SARL, SASU ou SAS) sur ce qui compte pour un marchand de biens : l’impôt, les cotisations, la façon de sortir l’argent de la société et les règles propres à l’achat-revente, comme l’engagement de revendre. Les montants sont calculés avec les simulateurs officiels de l’URSSAF pour 2026 et les taux en vigueur au 15 octobre 2026.
Il est rédigé par le Cabinet Berenfus, cabinet d’expertise comptable spécialisé dans l’immobilier professionnel en Île-de-France, dirigé par Héléna Berenfus, expert-comptable et commissaire aux comptes.
Quel statut juridique choisir pour une activité de marchand de biens ?
Pour une activité d’achat-revente régulière, la structure la plus courante est une société soumise à l’impôt sur les sociétés : SASU ou SAS, EURL ou SARL. L’entreprise individuelle reste possible, à l’impôt sur le revenu ou sur option à l’IS ; la SCI est mal adaptée. Entre SASU et EURL, tout se joue sur la façon de sortir l’argent : dividendes ou rémunération.
Le point de départ est juridique. Le Code de commerce répute acte de commerce « tout achat de biens immeubles aux fins de les revendre » (article L110-1, 2°). Un marchand de biens exerce donc une activité commerciale, et ses profits relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au titre des opérations visées au 1° du I de l’article 35 du Code général des impôts.
Trois conséquences pratiques en découlent :
- Le régime micro est fermé. Les opérations des marchands de biens sont expressément exclues du régime des micro-entreprises et du régime simplifié (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-20). Il n’existe pas de « marchand de biens en auto-entreprise ».
- La structure doit pouvoir porter une activité commerciale. C’est ce qui disqualifie en pratique la SCI, société civile par nature.
- La banque regarde la structure. Le financement d’une opération repose sur un bilan, un apport et un prévisionnel. Une société dédiée, avec une comptabilité tenue opération par opération, facilite ce dossier.
Pourquoi la SCI et l’entreprise individuelle sont mal adaptées ?
La SCI risque de basculer à l’impôt sur les sociétés dès que ses recettes d’achat-revente dépassent les tolérances administratives (10 % des recettes), et son objet civil ne colle pas à une activité commerciale. L’entreprise individuelle est possible, mais à l’impôt sur le revenu tout le bénéfice supporte à la fois le barème progressif et les cotisations sociales.
La SCI : une fausse bonne idée pour l’achat-revente
La SCI séduit parce qu’elle est familière aux investisseurs. Mais l’article 206, 2 du CGI est sans ambiguïté : une société civile qui se livre à des opérations visées aux articles 34 et 35 devient passible de l’impôt sur les sociétés (article 206 du CGI). L’administration admet une tolérance : une société civile n’est pas soumise à l’IS tant que ses recettes commerciales hors taxes ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30). Au-delà, et sous réserve de la tolérance prévue en cas de dépassement occasionnel, appréciée sur plusieurs années, la SCI devient passible de l’IS et perd la transparence fiscale, raison d’être de la SCI à l’IR. Une activité de marchand de biens menée en SCI expose donc à ce risque à chaque opération.
S’y ajoute un problème d’objet social : une société civile n’a pas vocation à faire des actes de commerce. Pour le détail du choix entre IR et IS sur une SCI patrimoniale, qui est un tout autre sujet, voir notre article SCI à l’IR ou à l’IS : quel régime choisir.
L’entreprise individuelle : possible, rarement optimale
Exercer en nom propre reste juridiquement possible. Mais le bénéfice de chaque opération est imposé au régime réel des BIC, l’année de la revente, et s’ajoute aux autres revenus du foyer au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Une bonne année concentre l’impôt dans la tranche haute. Le même bénéfice supporte aussi les cotisations sociales du travailleur indépendant. Tant que l’entreprise reste à l’impôt sur le revenu, aucune partie du résultat ne peut être laissée « dans l’entreprise » à un taux d’impôt réduit. L’entrepreneur individuel peut toutefois opter pour l’impôt sur les sociétés : il est alors assimilé à une EURL (service-public.fr, F36380). Une différence importante subsiste : ses revenus distribués supportent les cotisations sociales au-delà de 10 % de son bénéfice net, et non de son capital. Le comparatif chiffré ci-dessous ne s’applique donc pas tel quel à l’entreprise individuelle à l’IS.
SASU ou EURL : le comparatif chiffré sur 100 000 € de bénéfice
Dans notre simulation, la SASU est plus avantageuse quand l’argent sort en dividendes, l’EURL quand il sort en rémunération. Sur 100 000 € de bénéfice entièrement distribués en dividendes, la SASU laisse environ 54 400 € net contre 44 200 € en EURL. Sur 50 000 € consacrés à la rémunération, l’EURL laisse 34 200 € avant impôt sur le revenu, contre 27 800 € en SASU.
Les hypothèses du calcul
- Une société unipersonnelle, détenue par une personne physique, avec un capital de 1 000 € entièrement libéré.
- Un bénéfice de 100 000 € avant impôt sur les sociétés, issu d’une ou plusieurs opérations de l’exercice.
- Le taux réduit d’impôt sur les sociétés s’applique (chiffre d’affaires inférieur à 10 millions d’euros, capital libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques).
- Un exercice de douze mois, une réserve légale déjà dotée (elle doit atteindre 10 % du capital, article L232-10 du Code de commerce), aucune perte antérieure, ni prime d’émission ni compte courant d’associé.
- Aucun autre revenu, pas d’ACRE. Montants 2026 issus des simulateurs officiels mon-entreprise.urssaf.fr, consultés le 15 octobre 2026. L’URSSAF précise que ces simulations sont indicatives.
Étape 1 : l’impôt sur les sociétés, identique dans les deux cas
| Tranche de bénéfice | Taux (art. 219 du CGI) | Impôt |
|---|---|---|
| 0 à 42 500 € | 15 % (taux réduit PME) | 6 375 € |
| 42 500 € à 100 000 € | 25 % (taux normal) | 14 375 € |
| Total | 20 750 € |
Il reste 79 250 € de bénéfice après impôt, entièrement distribuable dans nos hypothèses. Jusqu’ici, SASU et EURL font jeu égal : la différence naît au moment où l’argent sort de la société.
Étape 2, scénario A : tout en dividendes
| SASU | EURL à l’IS | |
|---|---|---|
| Dividendes bruts | 79 250 € | 79 250 € |
| Traitement social | aucune cotisation, prélèvements sociaux de 18,6 % | cotisations de travailleur non salarié sur la part qui dépasse 10 % du capital (ici 79 150 €) |
| Prélèvements et cotisations | 24 884 € (prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %) | 24 873 € de cotisations et contributions, puis 10 144 € d’impôt sur le revenu |
| Net pour le dirigeant | 54 366 € | 44 233 € |
En SASU, les dividendes supportent le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux (service-public.fr, F32963). En EURL, le gérant associé unique est travailleur non salarié : la fraction des dividendes qui dépasse 10 % d’un montant de référence entre dans l’assiette de ses cotisations (service-public.fr, F38152). Ce montant de référence est le capital social, primes d’émission incluses, augmenté des sommes inscrites en compte courant d’associé (article L136-3 du Code de la sécurité sociale). Avec 1 000 € de capital et aucun compte courant, presque tout le dividende est donc soumis à cotisations.
Étape 2, scénario B : une rémunération de 50 000 €
Ici, la société consacre 50 000 € à la rémunération du dirigeant (coût total pour la société, cotisations comprises).
| SASU (président assimilé salarié) | EURL (gérant non salarié) | |
|---|---|---|
| Cotisations sociales | 22 221 € | 15 779 € |
| Net avant impôt sur le revenu | 27 779 € | 34 221 € |
| Impôt sur le revenu (simulateur, sans autre revenu) | 1 504 € | 2 633 € |
| Net après impôt | 26 275 € | 31 588 € |
La rémunération du président de SASU coûte plus cher en cotisations, mais elle ouvre une protection sociale proche de celle d’un salarié (hors assurance chômage). Celle du gérant d’EURL coûte moins cher et ouvre les droits du régime des indépendants.
Ce que disent ces deux scénarios
- Quand le bénéfice est distribué en dividendes, la SASU l’emporte dans notre simulation : 10 133 € de plus sur 79 250 € distribués.
- Quand l’argent sort en rémunération, l’EURL l’emporte : 6 442 € de plus avant impôt sur le revenu sur un budget de 50 000 €, soit 5 313 € après l’impôt simulé.
- Quand le bénéfice reste dans la société pour financer l’opération suivante, l’impôt sur les sociétés est identique dans les deux structures : le statut ne fait la différence qu’au moment où l’argent sort.
- Dans la vraie vie, la réponse est souvent un dosage : une rémunération qui couvre les besoins personnels et ouvre des droits, le reste laissé en réserve ou distribué. Ce dosage se calcule, il ne se devine pas.
Vous créez votre structure avant une première opération ? Le statut se choisit une fois, et se modifie ensuite à grands frais. Faites chiffrer votre situation avant l’immatriculation : le Cabinet Berenfus compare les scénarios sur vos chiffres réels.
Comparatif des statuts juridiques pour un marchand de biens
| Critère | Entreprise individuelle | EURL / SARL à l’IS | SASU / SAS | SCI |
|---|---|---|---|---|
| Imposition du bénéfice | IR, barème progressif (BIC réel) ; IS sur option (assimilation à l’EURL) | IS 15 % puis 25 % | IS 15 % puis 25 % | IS si les recettes commerciales dépassent 10 % des recettes, sous réserve des tolérances (art. 206, 2 du CGI) |
| Statut social du dirigeant | travailleur non salarié | gérant associé unique ou majoritaire : non salarié | président : assimilé salarié | selon la gérance |
| Dividendes | sans objet à l’IR | cotisations au-delà de 10 % du capital, primes et comptes courants | prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % | sans intérêt dans ce cas |
| Coût d’une rémunération | à l’IR : sans objet (cotisations sur tout le bénéfice) | plus faible | plus élevé | — |
| Associés | seul | 1 (EURL) ou plusieurs (SARL) | 1 (SASU) ou plusieurs (SAS), entrée d’investisseurs souple | plusieurs, objet civil |
| Régime micro | exclu | exclu | exclu | exclu |
| À privilégier si… | opération ponctuelle, faible montant | vous comptez vous rémunérer régulièrement | vous sortez l’argent en dividendes, ou vous ouvrez le capital | à éviter pour l’achat-revente |
La SARL et la SAS à plusieurs associés suivent les mêmes logiques que leurs versions unipersonnelles, avec une nuance en SARL : seul le gérant majoritaire est travailleur non salarié. Un gérant minoritaire ou égalitaire relève du régime des assimilés salariés.
Ce que le statut juridique ne change pas
Quel que soit le statut, l’engagement de revendre et la TVA immobilière suivent les mêmes règles. Ces deux mécanismes pèsent souvent plus lourd sur la rentabilité d’une opération que la forme de la société : ils doivent être anticipés dès la promesse d’achat, avant même la création de la structure.
L’engagement de revendre dans un délai de cinq ans
Un acquéreur assujetti à la TVA qui prend l’engagement de revendre le bien dans un délai de cinq ans est exonéré des droits et taxes de mutation (article 1115 du CGI). Seule reste due la taxe de publicité foncière, au taux global réduit de 0,715 % (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-50). Le délai est ramené à deux ans pour les ventes par lots qui déclenchent le droit de préemption des locataires prévu à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 (ventes « à la découpe »).
Ce régime ne dépend pas de la forme de la société. Il dépend de deux conditions : être assujetti à la TVA, ce qui suppose une activité économique déclarée, et faire figurer l’engagement dans l’acte d’acquisition. En cas d’achats successifs entre assujettis sous ce régime, le délai de cinq ans court à compter de la première acquisition ; celui qui détient le bien à l’expiration du délai acquitte le complément de taxe, avec frais et intérêt de retard (BOI-ENR-DMTOI-10-50).
La TVA sur marge
Sur la vente d’un terrain à bâtir, ou d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans pour lequel le vendeur a opté pour la TVA, la TVA peut, lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction et sous les autres conditions applicables, être calculée sur une marge déterminée hors taxe plutôt que sur le prix total (article 268 du CGI). Là encore, la forme sociale n’y change rien : tout dépend de la nature du bien, de son historique et de l’opération. Les conditions et le calcul sont détaillés dans notre guide TVA sur marge du marchand de biens.
Les immeubles en stock
Un marchand de biens n’immobilise pas ses biens : il les inscrit en stock, puisqu’ils sont destinés à la revente. Les frais d’acquisition, les travaux et le suivi opération par opération obéissent à des règles comptables précises, présentées dans notre guide de la comptabilité d’une opération de marchand de biens.
Quels sont les pièges à éviter au démarrage ?
Les erreurs les plus coûteuses se commettent avant le premier acte authentique : une structure mal choisie, un engagement de revendre oublié, un capital mal calibré. Elles ne se rattrapent ensuite qu’à grands frais, par une transformation de société ou un rappel de droits.
- Faire la première opération en nom propre « pour tester ». En l’absence d’option pour l’IS, le bénéfice tombe dans l’impôt sur le revenu du foyer au barème, et les cotisations portent sur la totalité. Transférer ensuite l’activité en société a un coût.
- Acheter en SCI parce que c’est la structure « habituelle » de l’immobilier. Si les recettes d’achat-revente dépassent les tolérances administratives, la SCI passe à l’IS, sans les avantages d’une société commerciale et avec un objet social inadapté.
- Oublier l’engagement de revendre dans l’acte. Sans cette mention, les droits de mutation sont dus au taux de droit commun, bien plus élevé que les 0,715 % du régime de faveur.
- Choisir l’EURL avec un capital symbolique, puis vouloir se payer en dividendes. Avec 1 000 € de capital, sans prime d’émission ni compte courant, le seuil de 10 % au-delà duquel les dividendes sont soumis à cotisations est de 100 €. Les sommes laissées en compte courant pour financer une opération relèvent ce seuil, ce qui change le calcul. Le choix du capital et du statut doit suivre la stratégie de rémunération, pas l’inverse.
- Ne se verser aucune rémunération en SASU pendant des années. Les dividendes ne supportent pas de cotisations sociales, ils n’ouvrent donc pas de droits à la retraite ni aux indemnités journalières. Le gain immédiat se paie plus tard.
Quels paramètres 2026 faut-il connaître ?
Deux paramètres de 2026 commandent le calcul. Le prélèvement forfaitaire unique sur les dividendes est de 31,4 %, ce qui fixe le coût de sortie en SASU. L’assiette des cotisations des dirigeants non salariés intègre un abattement forfaitaire de 26 %, ce qui fixe le coût de la rémunération et des dividendes en EURL.
- Dividendes : prélèvement forfaitaire unique à 31,4 %. Les prélèvements sociaux sur les revenus du capital sont de 18,6 % (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %), d’où un prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % avec les 12,8 % d’impôt sur le revenu (service-public.fr, F2329). L’option pour le barème progressif, avec abattement de 40 %, reste possible et peut être plus favorable selon le foyer.
- Cotisations des dirigeants non salariés. L’URSSAF applique un abattement forfaitaire de 26 % sur la rémunération et les dividendes soumis à cotisations des dirigeants non salariés de sociétés à l’IS, pour calculer l’assiette (service-public.fr, F38152). Les simulations ci-dessus en tiennent compte.
Ces paramètres changent chaque année. Les montants de cet article sont valables pour 2026 et seront mis à jour en début d’année prochaine.
Conclusion
Pour un marchand de biens, la question n’est pas « quel est le meilleur statut ? » mais « comment allez-vous sortir l’argent de vos opérations ? ».
- Une structure à l’IS, société ou entreprise individuelle ayant opté, convient le plus souvent dès que l’activité devient régulière : le régime micro est fermé, la SCI risque de basculer à l’IS, et l’entreprise individuelle à l’IR concentre l’impôt et les cotisations sur chaque année de revente.
- Dans notre simulation, la SASU l’emporte quand l’argent sort en dividendes, l’EURL quand il sort en rémunération.
- L’engagement de revendre et la TVA sur marge pèsent autant que le statut : ils se préparent avant la promesse, quelle que soit la structure.
Questions fréquentes
Il n’y a pas de statut universel, mais une structure à l’impôt sur les sociétés est le plus souvent préférable dès que l’activité est régulière. La SASU convient mieux si vous comptez vous payer en dividendes, l’EURL si vous vous versez une rémunération régulière. Le régime micro est exclu pour les marchands de biens.
Non. Les opérations des marchands de biens, visées au 1° du I de l’article 35 du CGI, sont exclues du régime des micro-entreprises comme du régime simplifié (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-20). Le bénéfice est imposé au régime réel : en BIC à l’impôt sur le revenu pour une entreprise individuelle, ou à l’impôt sur les sociétés pour une société ou une entreprise individuelle ayant opté.
Elle peut acheter et revendre, mais si ses opérations de marchand de biens dépassent la tolérance de 10 % de recettes commerciales, sous réserve de la tolérance applicable aux dépassements occasionnels appréciée sur plusieurs années, elle devient passible de l’impôt sur les sociétés (article 206, 2 du CGI) et perd l’intérêt de la transparence fiscale. Son objet civil est en outre mal adapté à une activité commerciale. Une société commerciale est plus cohérente.
En société, de deux façons : une rémunération de dirigeant, qui supporte des cotisations sociales et ouvre des droits, et des dividendes, versés sur le bénéfice après impôt sur les sociétés. En SASU, les dividendes supportent 31,4 % en 2026. En EURL, ils sont soumis à cotisations au-delà de 10 % du capital, primes d’émission et comptes courants d’associés compris.
Dans notre simulation sur 100 000 € de bénéfice entièrement distribués, la SASU laisse environ 54 400 € net au dirigeant, l’EURL environ 44 200 € (simulateurs URSSAF 2026). Sur une rémunération de 50 000 €, l’ordre s’inverse : 34 200 € avant impôt sur le revenu en EURL, contre 27 800 € en SASU. Le bon choix dépend de la répartition entre rémunération et dividendes.
Non. Il est ouvert à tout acquéreur assujetti à la TVA qui s’engage à revendre dans un délai de cinq ans (article 1115 du CGI), qu’il s’agisse d’une société ou d’une entreprise individuelle. Il exonère des droits de mutation ; seule reste due une taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 %.
Un projet de marchand de biens en préparation ?
Le Cabinet Berenfus accompagne les marchands de biens en Île-de-France, de la création de la structure au bilan de chaque opération. Héléna Berenfus, expert-comptable et commissaire aux comptes, compare avec vous les statuts sur vos chiffres réels avant l’immatriculation, et vous indique les conditions à prévoir dans l’acte d’acquisition.
Demander une étude de votre projet : premier échange sans engagement, honoraires communiqués avant toute mission (voir notre approche des honoraires).
Ou directement : helena@cabinet-berenfus.fr ou 01 85 44 17 27. Voir aussi notre offre d’expert-comptable pour marchands de biens.
Article à jour au 15 octobre 2026. Sources : Code de commerce (art. L110-1, L232-10), Code général des impôts (art. 206, 219, 268, 1115), Code de la sécurité sociale (art. L136-3), BOFiP (BOI-BIC-DECLA-10-20, BOI-ENR-DMTOI-10-50, BOI-IS-CHAMP-10-30, BOI-IS-LIQ-20-10), service-public.fr (F2329, F32963, F36380, F38152), simulateurs mon-entreprise.urssaf.fr (2026).
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