La promotion immobilière a fait l’objet d’un plan comptable professionnel et le plan comptable général (PCG) a subi des modifications. Il est donc important de faire le point sur les dispositions actuelles du PCG au regard des activités consistant à construire des immeubles en vue de leur vente, surtout concernant le coût de revient des stocks et le contrat à long terme. Berenfus vous explique tout dans cet article.
Les spécificités de la promotion immobilière
Particularités du secteur
La promotion immobilière est caractérisée par la création d’une structure idoine pour chaque programme immobilier. Il s’agit le plus souvent d’une société civile immobilière ou d’une société de fait (en participation). Un promoteur immobilier aura également recours à des capitaux importants afin de financer ses opérations : le cycle d’exploitation est souvent supérieur à 12 mois, surtout pour la construction d’immeubles avec vente par lots d’appartements. Les charges financières sur toute la durée de la construction sont donc élevées et les banques exigent des garanties spécifiques. Compte tenu de ces particularités, la comptabilité en promotion immobilière est organisée par « opération » pour déterminer les coûts de production directement affectables à un programme unique.
Types de frais engagés
Pour créer une structure dédiée à la promotion immobilière, les frais engagés comprennent :
- l’acquisition éventuelle du terrain ;
- les aménagements de voirie ;
- les frais directs de construction ;
- les frais de structure, soit les frais de constitution de la société dédiée ;
- les frais de tenue de comptabilité ;
- les frais de publicité (plaquettes commerciales, aménagement de bureaux de vente ou d’appartements-témoins, etc.) ;
- la rémunération du promoteur pour son mandat de gestion du programme ;
- les frais financiers courant durant la construction.
Quels sont les textes applicables pour la promotion immobilière au regard au PCG ?
En 1984, les adaptations du plan comptable général ont donné lieu au plan comptable professionnel des promoteurs de construction immobilière (CNC, avis de conformité du 12 juillet 1984). Un guide comptable est aussi été rédigé pour les professionnels du secteur. La problématique soulevée ici, c’est que le PCG a subi de nombreuses modifications depuis une décennie suite à la convergence souhaitée vers le référentiel comptable international (IFRS). Les dispositions des plans comptables professionnels qui ne sont pas contredits par les modifications du PCG demeurent applicables, mais il convient de vérifier que les principes de comptabilisation énoncés dans le guide comptable professionnel des promoteurs restent conformes au droit comptable actuel.
Positions d’origine et positions actuelles du PCG : quelles différences ?
Les dispositions d’origine
Voici un résumé des principales positions d’origine du PCG sur la promotion immobilière :
- Date de comptabilisation du résultat : pour les opérations immobilières de longue durée, le résultat de ces opérations destinées à la vente est dégagé lors de la délivrance à l’acquéreur. Pour les opérations vendues par fractions, le résultat est dégagé lot par lot.
- Coût de revient des stocks : les frais financiers, les frais de garanties financières, la rémunération du promoteur, les dépenses de lancement et les frais généraux de la structure peuvent être incorporés au coût du programme.
Les dispositions actuelles
À présent, voici les modifications apportées dans la promotion immobilière au regard du PCG :
- Date de comptabilisation du résultat : seuls les bénéfices réalisés à la date de clôture d’un exercice peuvent être inscrits dans le résultat de cet exercice. Pour les ventes de biens, le produit est dégagé à la livraison et/ou à la date de l’achèvement. Tant que les biens ne sont pas vendus, ils doivent figurer en en-cours de production. Ils passent en stocks de produits finis une fois achevés.
- Contrats de long terme : pour les projets s’étalant sur au moins 2 exercices, la société peut choisir entre la méthode de l’achèvement, ou la méthode de l’avancement. La méthode de l’achèvement permet de comptabiliser le chiffre d’affaires et le résultat au terme de l’opération. Les travaux en cours sont constatés à la clôture de l’exercice à hauteur des charges enregistrées. La méthode de l’avancement consiste à comptabiliser le chiffre d’affaires et le résultat au fur et à mesure de l’avancement des contrats. Lorsque l’entité peut estimer de façon fiable le résultat à terminaison, il est constaté en appliquant le pourcentage d’avancement.
- Coût d’entrée des stocks : il comprend les coûts directement liés aux unités produites (comme la main-d’oeuvre directe) et l’affectation systématique des frais généraux de production pour transformer les matières premières en produits finis. Les coûts administratifs sont exclus de ces coûts de production et d’acquisition des stocks (sauf pour les coûts des structures dédiées). Les frais financiers encourus pendant la période de production d’un actif peuvent être enregistrés en charges ou incorporés au coût d’entrée de celui-ci.
Vous l’aurez compris : la promotion immobilière est un secteur particulier en comptabilité immobilière et il convient de savoir naviguer entre les prédispositions du PCG et des plans comptables professionnels. Vous désirez être accompagné à ce sujet ? Berenfus est un cabinet expert-comptable spécialisé sur les questions immobilières. Contactez-nous pour nous présenter vos besoins !
