La TVA sur marge du marchand de biens décide de la rentabilité d’une opération d’achat-revente. En effet, l’écart entre une taxe assise sur la marge et une taxe assise sur le prix total se chiffre en dizaines de milliers d’euros. Prenons l’opération détaillée plus bas : un immeuble acquis 400 000 €, 12 000 € de frais, revendu 520 000 € TTC. La taxe s’élève alors à 18 000 € sous le régime de la marge. En revanche, elle atteint 86 667 € sur le prix total. Soit 68 667 € d’écart, sur la seule qualification de l’assiette.
Or le régime de la marge n’est pas un choix. C’est un régime conditionné, dont le Conseil d’État a précisé les limites en 2020 sur le cas de la démolition. Héléna Berenfus, experte-comptable et commissaire aux comptes, signe cet article. Elle y détaille les conditions d’application de la TVA sur marge pour un marchand de biens. Puis le calcul, les situations qui font basculer sur le prix total, et enfin la recodification annoncée du texte de référence.
Qu’est-ce que la TVA sur marge pour un marchand de biens ?
La TVA sur la marge est un régime dérogatoire. Il assoit la taxe sur la différence entre prix de revente et prix d’acquisition, et non sur le prix de vente total. Il s’applique lorsque l’acquisition du bien par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction. L’article 268 du code général des impôts le prévoit.
Voici ce que dit l’article 268 du CGI. D’abord, il vise la livraison d’un terrain à bâtir. Ensuite, il pose une condition : l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée. Dans ce cas, la base d’imposition correspond à une différence entre deux termes :
- d’une part, le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent ;
- d’autre part, soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain ou de l’immeuble, soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie de ses apports en nature.
Une faculté ouverte par le droit européen
Ce régime de TVA sur marge n’est pas une spécificité française. Il découle de l’article 392 de la directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006. Ce texte ouvre une faculté aux États membres. Elle vise les bâtiments et terrains à bâtir achetés en vue de la revente, par un assujetti qui n’a pas eu droit à déduction lors de l’acquisition. Pour ces livraisons, l’État peut retenir comme base la seule différence entre prix de vente et prix d’achat.
Sur le plan comptable, ces opérations relèvent du suivi en stocks détaillé dans notre guide sur la comptabilité d’une opération de marchand de biens. Sur le plan fiscal, la logique reste économique. Le marchand de biens qui achète à un particulier n’a supporté aucune TVA déductible en amont. Dès lors, le taxer sur le prix total reviendrait à imposer une valeur qu’il n’a pas créée. C’est pourquoi la marge rétablit la neutralité de la taxe.
Quelles opérations relèvent de la marge et lesquelles du prix total ?
Le champ du régime
Deux catégories d’opérations seulement relèvent de la TVA sur marge. D’abord les livraisons de terrains à bâtir. Ensuite les livraisons d’immeubles bâtis de plus de cinq ans, lorsque le cédant a exercé l’option pour la taxation. Dans les deux cas, encore faut-il établir que l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction.
La doctrine administrative reste explicite sur ce point. Elle retient la marge comme base d’imposition s’il est établi que l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction. Or l’opérateur réunit ces éléments au moment de l’achat, pas au moment du contrôle. L’acte d’acquisition et la situation fiscale du vendeur en font partie.
Deux questions à ne pas confondre
Par ailleurs, deux questions se distinguent, et les opérateurs les confondent régulièrement :
- La taxation elle-même : l’opération est-elle dans le champ de la TVA immobilière ?
- L’assiette : si elle est taxable, la taxe porte-t-elle sur le prix total ou sur la marge ?
Un immeuble de moins de cinq ans sort du champ de la marge : l’assiette dérogatoire ne le concerne pas. Au-delà de cinq ans, l’immeuble n’entre dans ce champ que si le cédant exerce l’option pour la taxation. Ainsi, la doctrine administrative délimite le régime.
| Nature du bien cédé | Taxation | Assiette possible |
|---|---|---|
| Terrain à bâtir acquis en vue de la revente, sans droit à déduction | Taxable | Marge |
| Terrain à bâtir dont l’acquisition a ouvert droit à déduction | Taxable | Prix total |
| Immeuble achevé depuis moins de 5 ans | Hors champ de la marge | Prix total |
| Immeuble achevé depuis plus de 5 ans, sans option | Exonéré | Sans objet |
| Immeuble achevé depuis plus de 5 ans, avec option, acquisition sans droit à déduction | Taxable sur option | Marge |
À retenir. Sans option, la vente d’un immeuble de plus de cinq ans échappe au régime de la marge. Et cela même si le cédant l’avait lui-même acquis sans droit à déduction.
Comment se calcule la TVA sur marge d’un marchand de biens ? Cas chiffré complet
L’assiette de la TVA sur marge du marchand de biens répond à une soustraction. D’un côté le prix de cession, charges comprises. De l’autre les sommes versées par le cédant pour acquérir le bien. Cette marge s’entend toutes taxes comprises : ramenez-la hors taxe, puis appliquez le taux normal de 20 % que fixe l’article 278 du CGI.
Prenons donc un exemple chiffré simplifié, construit sur une configuration courante : un bien acheté à un particulier, donc sans TVA déductible en amont.
Les données de l’opération
- Prix d’acquisition payé au vendeur particulier : 400 000 €
- Frais d’acquisition (émoluments, formalités) : 12 000 €
- Travaux de rénovation : 60 000 €
- Prix de revente : 520 000 € TTC
- Frais de commercialisation à la charge du vendeur : 9 000 €
Le calcul poste par poste
| Poste | Montant | Entre-t-il dans le calcul ? |
|---|---|---|
| Prix de cession | 520 000 € | Oui, avec les charges qui s’y ajoutent |
| Sommes versées pour l’acquisition | 400 000 € | Oui, à quelque titre que ce soit |
| Frais d’acquisition | 12 000 € | Oui, ce sont des sommes versées pour l’acquisition |
| Travaux de rénovation | 60 000 € | Non — ce ne sont pas des sommes versées pour acquérir le bien |
| Frais de commercialisation | 9 000 € | Non, ils ne réduisent pas le prix exprimé |
Marge TTC = 520 000 − (400 000 + 12 000) = 108 000 € Marge HT = 108 000 / 1,20 = 90 000 € TVA due = 90 000 × 20 % = 18 000 €
Surtout, le sort des travaux constitue le point le plus coûteux de ce calcul. En effet, les 60 000 € de rénovation n’augmentent pas le prix d’acquisition retenu pour la marge. La raison tient en une ligne : ils ne correspondent pas à des sommes versées pour acquérir le bien. En revanche, la TVA grevant ces travaux reste déductible dans les conditions de droit commun, dès lors que la revente supporte la taxe. Ainsi, confondre les deux mécanismes coûte cher. Vous sous-déclarez la TVA collectée, ou vous renoncez à une déduction acquise.
La comparaison avec le prix total
Sur la même opération taxée sur le prix total : TVA collectée = (520 000 / 1,20) × 20 % = 86 667 €. Concrètement, l’écart avec les 18 000 € du régime de la marge atteint 68 667 € sur cette seule opération. Soit près de 64 % de la marge TTC dégagée.
Les situations qui excluent la TVA sur marge du marchand de biens
Trois configurations font perdre le bénéfice de la TVA sur marge, et leurs effets diffèrent. Le transfert du droit à déduction obtenu à l’acquisition et la démolition d’un bâtiment existant font basculer l’opération taxable sur le prix total. L’absence d’option sur un immeuble achevé depuis plus de cinq ans produit un effet différent : l’opération n’est pas taxée du tout. Cette liste couvre les cas les plus fréquents, elle n’épuise pas les configurations possibles.
Le transfert du droit à déduction reçu lors de l’acquisition
Le cédant a parfois bénéficié de la procédure de transfert du droit à déduction lors de son acquisition. Dans ce cas, cette acquisition compte comme ayant ouvert droit à déduction. La revente supporte alors la taxe sur le prix total, si elle entre dans le champ de la TVA. La doctrine ajoute une précision utile : la solution vaut quelle que soit l’origine du droit transféré. Elle couvre ainsi trois situations :
- une taxe régularisée du fait de la propre acquisition du cédant ;
- une livraison à soi-même de construction ;
- des travaux de transformation.
Un piège qui se joue des années avant la revente
Or c’est le piège le plus silencieux du régime. Le transfert figure dans l’acte d’acquisition, parfois plusieurs années avant la revente. Et personne ne relit cet acte au moment de céder.
La démolition d’un bâtiment existant
Le Conseil d’État a tranché ce point le 27 mars 2020, dans sa décision n° 428234. Les règles dérogatoires de calcul visent les terrains à bâtir acquis en vue de leur revente. En revanche, elles ne couvrent pas un terrain qui, au moment de l’acquisition, portait un bâtiment. Et cela dès lors que l’acheteur-revendeur a ensuite démoli ce bâtiment.
Autrement dit, acheter une maison, la démolir, puis revendre le terrain nu comme terrain à bâtir fait sortir l’opération du régime de la marge. Autrement dit, le bien vendu ne correspond plus au bien acquis. La doctrine administrative a repris cette décision le 13 mai 2020.
L’absence d’option sur un immeuble de plus de cinq ans
En revanche, l’effet n’est pas le même que dans les deux cas précédents. Un immeuble achevé depuis plus de cinq ans cédé sans option n’est pas taxable : il n’y a ni marge à calculer, ni taxe à collecter. En contrepartie, la TVA supportée en amont sur cette opération n’ouvre pas droit à déduction. Sur une rénovation lourde, l’arbitrage entre option et exonération se pose donc avant l’engagement des travaux. Il dépend du montant de taxe en jeu sur les deux jambes de l’opération.
Et les autres transformations du bien ?
Par ailleurs, la décision de 2020 traite uniquement de la démolition. D’autres transformations posent la même question d’identité entre le bien acquis et le bien cédé : division parcellaire, création de lots de copropriété, réunion de parcelles, démolition partielle. Cet article ne tranche pas leur sort. Chacune appelle donc une analyse au cas par cas, conduite sur des sources à jour. En clair, ne raisonnez pas par analogie sur ces montages.
Une opération d’achat-revente en cours ? L’acte d’acquisition est indispensable pour établir le droit à déduction, mais le régime final dépend aussi de la qualification du bien cédé et, au-delà de cinq ans, de l’option exercée. Le Cabinet Berenfus examine ces pièces avant la signature et vous indique l’assiette applicable. Faire vérifier le régime de votre opération — réponse sous 48 heures ouvrées.
L’engagement de revendre dans les cinq ans et son articulation avec la TVA
L’article 1115 du CGI exonère des droits et taxes de mutation certaines acquisitions faites par un assujetti : immeubles, fonds de commerce, parts de sociétés immobilières. En pratique, la condition tient en une phrase : l’acquéreur s’engage à revendre dans un délai de cinq ans. C’est donc un régime distinct de la TVA, avec ses propres conditions.
Les règles à tenir ensemble
Le texte pose plusieurs règles indissociables :
- L’engagement bénéficie aux personnes assujetties au sens de l’article 256 A du CGI, sous réserve des dispositions de l’article 1020.
- En cas d’acquisitions successives par plusieurs opérateurs relevant du régime, le délai imposé au premier acquéreur s’applique à chacun d’eux. Autrement dit, le compteur ne repart pas à zéro à chaque revente entre marchands.
- Le délai est ramené à deux ans pour certaines reventes par lots.
- Les transferts de droits ou de biens dans un patrimoine fiduciaire et les apports purs et simples réalisés depuis le 1er janvier 1996 ne sont pas considérés comme des ventes pour l’application de l’engagement.
Ne pas confondre les deux régimes
Sur les opérations montées en société de construction-vente, l’articulation avec la TVA obéit encore à d’autres règles, exposées dans notre dossier sur le montage en SCCV. D’ailleurs, la confusion la plus fréquente consiste à croire que l’engagement de revendre emporte un régime de TVA particulier. Or il n’en est rien. Les deux dispositifs se superposent sans se commander. Ainsi, une opération sous engagement de revendre peut très bien supporter la taxe sur le prix total. À l’inverse, une opération sans engagement peut relever de la marge.
La recodification dans le CIBS : ce qui change, et le calendrier à confirmer
En effet, l’article 268 du CGI va disparaître. L’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 recodifie les dispositions relatives à la TVA dans le code des impositions sur les biens et services. Legifrance affiche pour l’article 268 une version en vigueur du 12 juin 2011 au 1er janvier 2027.
Le gouvernement présente l’opération comme une recodification : c’est l’emplacement des règles dans la norme qui change. Ensuite, deux points de sécurité pratiques méritent l’attention.
Les références anciennes restent opposables
D’abord, l’article 46 de l’ordonnance prévoit que les références aux dispositions abrogées du CGI s’entendent comme des références aux dispositions correspondantes du CIBS. Selon le rescrit publié au BOFiP, ce mécanisme préserve l’opposabilité des interprétations administratives antérieures.
Ensuite, un rescrit publié au BOFiP le 18 février 2026 apporte un délai. Les anciennes références au CGI restent utilisables sur les factures et dans les documents administratifs jusqu’au 31 décembre 2027.
Le calendrier, lui, n’est pas stabilisé
Point à confirmer avant toute décision. Les sources consultées le 11 septembre 2026 ne concordent pas sur la date d’entrée en vigueur. D’un côté, Legifrance fait courir la version de l’article 268 jusqu’au 1er janvier 2027. De l’autre, le rescrit sur les dispositions transitoires évoque une bascule antérieure. Le calendrier définitif doit être vérifié à la source avant d’en tirer une conséquence contractuelle. Nous actualiserons cet article dès que le calendrier se stabilisera.
TVA sur marge : les erreurs que nous constatons en cabinet
Les cinq erreurs les plus coûteuses
- Ne pas relire l’acte d’acquisition avant de fixer le prix de revente. C’est dans l’acte d’achat que se lit le droit à déduction, qui commande l’assiette. Fixer un prix de vente sans avoir vérifié si l’acquisition a ouvert droit à déduction revient à ignorer une variable qui vaut 68 667 € sur l’opération chiffrée ci-dessus.
- Intégrer les travaux au prix d’acquisition retenu pour la marge. Les travaux ne sont pas des sommes versées pour acquérir le bien. Cette erreur gonfle artificiellement le prix d’acquisition et minore la marge, donc la TVA collectée. Dès lors, elle expose l’opération à un redressement de l’assiette.
- Démolir sans mesurer la conséquence fiscale. La démolition d’un bâtiment existant avant revente du terrain fait sortir l’opération du régime de la marge depuis la décision du Conseil d’État de 2020. La décision de démolir est une décision fiscale autant que technique.
- Oublier le décompte du délai de revente en cas d’acquisitions successives. Lorsque les acquisitions successives sont placées sous le régime de l’article 1115, le délai court à partir de la première d’entre elles. Un bien acquis dans une telle chaîne auprès d’un opérateur qui le détenait depuis quatre ans ne laisse qu’un an pour revendre.
- Ne pas documenter l’absence de droit à déduction. Le régime suppose qu’il soit établi que l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction. Quatre éléments le démontrent : l’acte d’acquisition et ses annexes, la situation fiscale du vendeur, les mentions de TVA, et l’existence ou non d’un transfert de droit à déduction. On les réunit à l’achat, pas trois ans plus tard face à un vérificateur.
En résumé
La TVA sur marge du marchand de biens se joue sur quatre vérifications. Toutes se mènent avant la signature :
- la nature et l’ancienneté du bien cédé ;
- l’exercice ou non de l’option, lorsque l’immeuble a plus de cinq ans ;
- ce que dit l’acte d’acquisition sur le droit à déduction ;
- l’existence éventuelle d’un transfert de ce droit.
En somme, ces quatre points déterminent l’assiette, et donc la rentabilité réelle de l’opération. Par ailleurs, la recodification du texte dans le CIBS ne modifie pas ces règles de fond. En revanche, elle imposera de mettre à jour les références citées dans les actes et les factures.
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Questions fréquentes
Sur le champ du régime et le calcul
Non. C’est un régime de plein droit qui s’applique dès lors que ses conditions sont réunies, en particulier l’absence de droit à déduction lors de l’acquisition. Autrement dit, un marchand de biens ne choisit pas entre la marge et le prix total.
Non. En effet, seules les sommes versées pour acquérir le bien entrent dans le calcul. Le calcul les exclut. En revanche, la TVA grevant ces travaux reste déductible dans les conditions de droit commun, dès lors que la revente supporte la taxe.
Dans ce cas, l’opération relève du prix total, et non de la marge. Le Conseil d’État l’a jugé le 27 mars 2020, et la doctrine administrative l’a repris. Le régime dérogatoire ne couvre pas le cas suivant : le bien portait un bâtiment lors de l’acquisition, puis l’acheteur-revendeur l’a démoli.
Sur l’engagement de revendre et la recodification
Article à jour au 11 septembre 2026. Sources : article 268 du CGI, article 278 du CGI, article 1115 du CGI, BOI-TVA-IMM-10-20-10, Conseil d’État, 27 mars 2020, n° 428234, ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025.
Non. L’article 1115 du CGI porte sur les droits et taxes de mutation, pas sur la TVA. En pratique, les deux régimes se superposent sans se commander. Une opération peut relever de l’engagement de revendre et être taxée sur le prix total.
Non. En cas d’acquisitions successives par des opérateurs relevant du régime, le délai imposé au premier acquéreur s’applique à chacun d’eux. Par conséquent, connaissez la date d’acquisition initiale avant de vous engager.
Sur le fond, non : la recodification dans le code des impositions sur les biens et services se fait à droit constant. Sur la forme, oui. En effet, les actes et les factures devront citer les nouvelles références. Toutefois, les anciennes restent utilisables jusqu’au 31 décembre 2027.
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