Plus-value en SCCV : régime fiscal, calcul et optimisation

Mis à jour en mai 2026

Promoteurs, marchands de biens et investisseurs particuliers utilisent fréquemment la SCCV (société civile de construction-vente) pour mener une opération immobilière. Lorsque l’opération arrive à son terme — vente du bien, sortie d’un associé, dissolution — la fiscalité de la plus-value est rarement intuitive. Cet article fait le point sur le régime applicable, les méthodes de calcul, les abattements pour durée de détention et les leviers d’optimisation, en distinguant clairement les deux situations qui prêtent souvent à confusion : la cession de l’immeuble par la SCCV, et la cession des parts de SCCV par un associé.

Sommaire

• 1. Rappel : qu’est-ce qu’une SCCV ?
• 2. Régime fiscal de base : la translucidité fiscale
• 3. Deux opérations à ne pas confondre
• 4. Cession de l’immeuble : un bénéfice BIC, pas une « plus-value »
• 5. Cession des parts de SCCV par une personne physique
• 6. Les abattements pour durée de détention
• 7. Cession de parts par une personne morale soumise à l’IS
• 8. Articulation avec la TVA sur la livraison d’immeuble neuf
• 9. Quatre leviers d’optimisation à arbitrer
• 10. En synthèse
• Foire aux questions

1. Rappel : qu’est-ce qu’une SCCV ?

La société civile de construction-vente (SCCV) est une société civile dont l’objet social est exclusivement la construction d’un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente. Son cadre juridique est posé par les articles L. 211-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

La SCCV bénéficie d’un régime fiscal dérogatoire fixé par l’article 239 ter du Code général des impôts (CGI). Cet article est central : il conditionne tout le raisonnement sur la plus-value.

2. Régime fiscal de base : la translucidité fiscale

En principe, une société civile qui exerce une activité commerciale — et la construction-vente en est une — devrait relever de plein droit de l’impôt sur les sociétés (IS), en application du 2 de l’article 206 du CGI.

L’article 239 ter du CGI déroge à cette règle. Sous conditions (objet exclusif construction-vente, forme civile, statuts conformes), la SCCV est traitée comme une société de personnes : ses bénéfices ne sont pas imposés en son nom mais directement entre les mains de chaque associé, à proportion de ses droits, selon le régime fiscal qui lui est propre (IR pour les personnes physiques, IS pour les personnes morales soumises à l’IS).

Concrètement : la SCCV calcule un résultat selon les règles BIC, puis répartit ce résultat entre ses associés, qui le déclarent dans leur propre déclaration. C’est ce qu’on appelle la translucidité fiscale (à ne pas confondre avec la transparence des SCI Castor de l’article 1655 ter, qui obéit à des règles distinctes).

3. Deux opérations à ne pas confondre

Quand on parle de « plus-value en SCCV », deux opérations très différentes sont possibles :

• La SCCV vend l’immeuble qu’elle a construit : c’est l’opération-cœur. Le résultat (chiffre d’affaires – coût de revient) constitue un bénéfice BIC, taxé chez les associés via la translucidité.
• Un associé cède ses parts de SCCV à un tiers ou à un autre associé : il s’agit d’une cession de parts sociales, qui relève du régime des plus-values des particuliers ou des sociétés selon la qualité de l’associé.

Ces deux situations relèvent de régimes fiscaux différents. Les confondre est l’erreur la plus fréquente.

4. Cession de l’immeuble : un bénéfice BIC, pas une « plus-value »

Lorsque la SCCV vend l’immeuble qu’elle a construit, le résultat de l’opération n’est pas une plus-value au sens fiscal : c’est un bénéfice industriel et commercial, calculé selon les règles de droit commun des BIC (chiffre d’affaires diminué du coût de revient et des charges déductibles).

Ce bénéfice BIC est ensuite réparti entre les associés (article 239 ter), qui le déclarent :

• au barème progressif de l’IR (catégorie BIC) s’ils sont des personnes physiques ;
• à l’IS, à leur taux normal, s’ils sont des sociétés soumises à l’IS.

À ce stade, aucun abattement pour durée de détention ne s’applique : il s’agit d’un bénéfice d’exploitation, pas d’une plus-value sur cession patrimoniale.

5. Cession des parts de SCCV par une personne physique

5.1. Le régime applicable : plus-value immobilière

La SCCV est, par construction, une société à prépondérance immobilière (SPI) : ses actifs sont essentiellement constitués d’immeubles ou de droits immobiliers en cours de construction. La cession de ses parts par un associé personne physique agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé relève du régime des plus-values immobilières prévu à l’article 150 UB du CGI, sur renvoi à l’article 150 U.

La nuance est importante : si l’associé personne physique exerce, dans la SCCV, une activité professionnelle (activité commerciale habituelle de marchand de biens ou de promoteur, par exemple), la cession peut sortir du régime des plus-values immobilières des particuliers et basculer dans un régime BIC ou un régime de plus-values professionnelles. Le présent paragraphe ne traite que du cas du patrimoine privé.

Concrètement, la plus-value se calcule comme suit :

Plus-value brute = Prix de cession des parts – Prix d’acquisition des parts

Le calcul porte sur le prix d’acquisition des parts à leur date d’entrée dans le patrimoine de l’associé, et non sur la valeur de l’immeuble sous-jacent. Les règles ne sont donc pas strictement alignées sur la cession directe d’un immeuble : les forfaits applicables aux ventes d’immeubles (notamment le forfait de 7,5 % de frais d’acquisition et les majorations pour travaux) ne sont pas transposables en l’état au prix d’acquisition de parts. Pour les apports successifs, augmentations de capital et acquisitions échelonnées, chaque tranche doit être identifiée pour déterminer la durée de détention et le prix de revient correspondant.

5.2. Le retraitement Quemener du prix de revient des parts

La SCCV étant fiscalement translucide (article 239 ter), un associé personne physique a déjà été imposé année après année sur sa quote-part de bénéfices, ou a déjà déduit sa quote-part de pertes. Si on calculait la plus-value de cession des parts uniquement sur la base du prix payé, on aboutirait à une double imposition (ou à une double déduction) : ce que l’associé a déjà subi à l’IR pendant la détention serait re-taxé à la sortie.

Pour neutraliser cet effet, la jurisprudence du Conseil d’État dite « arrêt Quemener » (CE, 16 février 2000, n° 133296, SA Ets Quemener) impose un retraitement du prix de revient des parts :

• majoration du prix de revient des bénéfices déjà imposés au nom de l’associé pendant la détention ;
• majoration des pertes que l’associé a comblées et qui n’ont pas été déduites ;
• minoration des bénéfices déjà distribués à l’associé ;
• minoration des pertes que l’associé a déjà déduites de son revenu.

Le BOFiP reprend ce mécanisme dans ses commentaires sur la cession des titres de SPI translucides (BOI-RFPI-SPI-20). Le retraitement Quemener est, en pratique, indispensable pour calculer correctement la plus-value sur cession de parts de SCCV : ne pas le faire conduit quasi-systématiquement à un calcul faux, le plus souvent au détriment du contribuable.

5.3. Le taux d’imposition

La plus-value nette est imposée :

• au taux forfaitaire de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu (article 200 B du CGI) ;
• aux prélèvements sociaux à 17,2 % (CSG-CRDS, prélèvement de solidarité, etc.) ;
• à une surtaxe progressive applicable aux plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €, au taux compris entre 2 % et 6 % selon le montant.

6. Les abattements pour durée de détention

Le régime des plus-values immobilières prévoit un mécanisme d’abattement progressif pour durée de détention, distinct pour l’IR et pour les prélèvements sociaux. Au-delà d’un certain délai, la plus-value est totalement exonérée.

Durée de détention	Abattement IR (taux 19 %)	Abattement prélèvements sociaux (17,2 %)
0 à 5 ans révolus	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 % par an	1,65 % par an
22e année	+ 4 % (exonération totale d’IR)	+ 1,60 %
De la 23e à la 30e année	Exonéré	9 % par an
Au-delà de 30 ans	Exonéré	Exonéré

Lecture : un associé qui cède ses parts de SCCV après 23 ans de détention est exonéré d’IR mais reste redevable des prélèvements sociaux (résiduels) jusqu’à la 30e année.

Point d’attention : la durée de détention se calcule par tranche de douze mois pleins, à compter de la date d’acquisition des parts. Les apports successifs ou les augmentations de capital nécessitent une comptabilisation lot par lot.

7. Cession de parts par une personne morale soumise à l’IS

Lorsque l’associé qui cède ses parts est une société soumise à l’IS, le régime change radicalement. La plus-value de cession :

• relève du régime des plus-values professionnelles à l’IS ;
• n’ouvre pas droit aux abattements pour durée de détention vus précédemment, qui sont réservés aux particuliers ;
• est, dans le cas usuel d’une SCCV (société non cotée), imposée au taux normal de l’IS. Depuis l’article 26 de la loi de finances pour 2008, les titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées présentant le caractère de titres de participation sont exclus du régime du long terme : ils ne bénéficient ni du taux réduit, ni du régime « niche Copé » d’exonération à 88 %.

Le régime favorable du long terme (taux réduit de 19 %) ne reste accessible, en matière de SPI, qu’aux titres cotés qualifiés de titres de participation. À l’inverse, le régime d’exonération à 88 % avec réintégration d’une quote-part de frais et charges (dit « niche Copé », article 219 I-a quinquies du CGI) concerne les titres de participation hors SPI et n’a donc pas vocation à s’appliquer à la cession de parts d’une SCCV. Une SCCV étant par construction non cotée, ni le taux réduit ni le régime à 88 % ne lui sont en pratique accessibles.

Le choix entre détenir des parts de SCCV en direct (personne physique) ou via une holding à l’IS modifie donc significativement la fiscalité de sortie. C’est un arbitrage à anticiper avant la constitution de la SCCV.

8. Articulation avec la TVA sur la livraison d’immeuble neuf

La SCCV est, dans son activité de construction-vente, redevable de la TVA sur la livraison de l’immeuble neuf qu’elle vend. Le régime applicable est celui des opérations concourant à la livraison d’immeubles, prévu à l’article 257 du CGI.

Sur le calcul même de la TVA (TVA sur prix total ou TVA sur marge selon les cas), nous renvoyons à notre guide dédié : SCCV et TVA — fiscalité et mode de calcul. La TVA et la plus-value/bénéfice sont deux étages indépendants : une SCCV correctement assujettie à la TVA peut, par ailleurs, dégager un bénéfice BIC ou ouvrir droit à une plus-value de cession de parts.

9. Quatre leviers d’optimisation à arbitrer

9.1. Cession de l’immeuble vs cession des parts

Vendre l’immeuble depuis la SCCV génère un bénéfice BIC (sans abattement). Vendre les parts en sortie d’opération peut, sous conditions, déclencher un régime de plus-value avec abattements pour durée de détention. Le choix dépend du calendrier, du nombre d’associés et de leur situation fiscale personnelle.

9.2. IR ou IS au niveau de l’associé

L’interposition d’une holding à l’IS peut être pertinente pour un investisseur qui souhaite réinvestir le produit de cession. Elle ferme en revanche l’accès aux abattements pour durée de détention de l’IR.

9.3. Date d’entrée et date de sortie

Pour une SCCV à durée longue, atteindre les 22 ans de détention permet une exonération totale à l’IR, et 30 ans une exonération totale des prélèvements sociaux. Cette durée est rarement compatible avec une opération de promotion classique, mais elle peut l’être pour une SCCV de portage patrimonial.

9.4. Risque de perte du régime 239 ter

Toute activité commerciale qui sort du strict objet « construction-vente » fait basculer la SCCV à l’IS de plein droit. La jurisprudence est particulièrement vigilante sur la location meublée, qui à elle seule suffit à faire perdre le bénéfice de l’article 239 ter. À surveiller dans les opérations mixtes ou les retards de commercialisation.

10. En synthèse

La fiscalité de la plus-value en SCCV se joue à trois niveaux : la nature de l’opération (cession de l’immeuble vs cession des parts), la qualité de l’associé (personne physique IR vs personne morale IS), et le respect du régime de l’article 239 ter.

Le Cabinet Berenfus accompagne les promoteurs et investisseurs immobiliers dans le choix de la structure, le suivi fiscal de la SCCV et l’optimisation de la sortie.

Foire aux questions

Une SCCV est-elle imposée à l’IS ou à l’IR ?

Ni l’un ni l’autre, en propre. La SCCV est fiscalement translucide en application de l’article 239 ter du CGI : son résultat est calculé selon les règles BIC, puis attribué à chaque associé qui le déclare dans le régime fiscal qui lui est propre — IR pour une personne physique, IS pour une société soumise à l’IS.

Comment se calcule la plus-value lors d’une cession de parts de SCCV ?

Sur la base du prix de cession des parts diminué de leur prix d’acquisition. Ce prix d’acquisition doit faire l’objet d’un retraitement Quemener (CE, 16 février 2000, n° 133296) pour neutraliser la double imposition liée à la translucidité fiscale.

Qu’est-ce que le retraitement Quemener et pourquoi est-il indispensable ?

C’est un ajustement du prix de revient des parts qui le majore des bénéfices déjà imposés au nom de l’associé pendant la détention, et le minore des bénéfices déjà distribués. Sans ce retraitement, la plus-value est presque toujours mal calculée — le plus souvent au détriment du contribuable, qui supporterait alors une seconde fois l’impôt sur des bénéfices déjà taxés.

Au bout de combien d’années la plus-value sur cession de parts est-elle exonérée ?

22 ans au titre de l’impôt sur le revenu et 30 ans au titre des prélèvements sociaux, sous réserve que les conditions du régime des plus-values immobilières des particuliers soient bien remplies (associé agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, SCCV à prépondérance immobilière).

Quel est le taux d’imposition de la plus-value sur cession de parts pour un associé personne physique ?

19 % au titre de l’impôt sur le revenu (article 200 B du CGI), majorés des prélèvements sociaux à 17,2 %. Une surtaxe progressive de 2 à 6 % s’applique en outre au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable (article 1609 nonies G du CGI).

Sources officielles citées

• Article 239 ter CGI — Légifrance
• BOFiP BOI-BIC-CHAMP-70-20-100-10 (SCCV)
• BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-20 (plus-values immobilières)
• Articles 150 U et 150 UB CGI — Légifrance.
• Article 200 B CGI (taux 19 %) — Légifrance.
• Article 1609 nonies G CGI (surtaxe au-delà de 50 000 €) — Légifrance.
• Article 257 CGI et BOFiP TVA immobilière
• BOFiP — Cession de titres de SPI, champ d’application
• BOFiP — IS, plus-values sur titres de participation (exclusion SPI non cotées)
• BOFiP — Plus-values de cession de titres de SPI, détermination
• CE, 16 février 2000, n° 133296, SA Ets Quemener (retraitement du prix de revient des parts de sociétés translucides).
• impots.gouv.fr — Plus-value immobilière