Vous envisagez de constituer une SCI de construction-vente et vous avez encore des doutes sur la création et le fonctionnement de ce type de structure ? Il est fondamental de bien comprendre le mécanisme d’une société civile immobilière de construction-vente (SCCV) avant d’adopter ce statut. Nous vous dévoilons toutes les informations dont vous avez besoin pour prendre la bonne décision !
Les particularités de la SCI construction-vente
Une SCI construction-vente permet de construire un ou plusieurs biens immobiliers avec l’objectif de les céder à des tiers et réaliser une plus-value. Son objet social est exclusivement la construction et la vente d’un bien immobilier, ce qui signifie que les associés ne peuvent s’attribuer tout ou partie de l’immeuble. Les associés sont rémunérés à hauteur de leur quote-part dans le capital social de la SCI. Ce statut présente de nombreux avantages, notamment sa souplesse. La SCCV est constituée de 2 associés au minimum et ces derniers bénéficient d’une grande liberté d’organisation. Elle offre aux associés la possibilité de réaliser des investissements importants en regroupant leurs capacités d’épargne. Chaque associé obtient ainsi un nombre de parts sociales proportionnel à son apport. De plus, le statut SCI de construction-vente n’impose pas de capital minimum.
Quelles conséquences pour les associés SCCV ?
Responsabilités
Quelles sont les responsabilités des associés d’une SCI de construction-vente ? Cette forme juridique protège le patrimoine de ces derniers. En effet, immatriculée au RCS, elle est dotée de la personnalité morale et d’un patrimoine distinct. En cas de difficulté financière, les créanciers se retournent d’abord contre la SCCV avant d’engager une action contre les associés. Les associés ont donc une responsabilité indéfinie (mais non solidaire) selon leur participation dans le capital de la SCI de construction-vente. Les créanciers doivent alors agir contre chaque associé de manière indépendante pour engager leur responsabilité.
Imposition
La SCI de construction-vente est qualifiée de « transparente », ce qui signifie qu’elle n’a pas à déclarer de bénéfices ou à payer d’impôts. En effet, ce sont les associés personnes physiques qui sont imposés au titre de leurs revenus fonciers, à hauteur de leurs droits suivant le régime fiscal auquel ils sont assujettis. Chaque associé doit donc déclarer sa quote-part de résultat à l’IR.
La gestion d’une SCI construction-vente
Une SCI construction-vente est administrée par un ou par plusieurs gérants, nommé(s) dans les statuts. En principe, les décisions sont prises à l’unanimité durant une assemblée générale. Cependant, il est possible de prévoir autrement dans les statuts. Le gérant doit présenter les comptes pour approbation lors d’une AG dans les 6 mois de la clôture de l’exercice. La convocation est envoyée par lettre recommandée dans un délai de minimum 15 jours avant la date de réunion. Il est obligatoire que la convocation à l’assemblée générale mentionne l’ordre du jour. Ensuite, les décisions prises font l’objet de procès-verbaux signés par le gérant. Si mention dans les statuts, les associés peuvent aussi être consultés par correspondance.
La procédure de constitution d’une SCI construction-vente par étapes
La création d’une SCI de construction-vente exige de nombreuses démarches administratives et juridiques qu’il faut débuter dès l’élaboration des statuts. Voici la procédure simplement expliquée en 5 étapes :
- Création des statuts : ils doivent être établis par écrit par acte sous seing privé ou par acte notarié.
- Immatriculation au RCS : elle offre à la société la personnalité morale et permet au gérant de retirer les fonds déposés, sous condition de présenter l’extrait K bis remis par le greffe. Ce dernier atteste de l’immatriculation de la SCCV au RCS.
- Envoi des justificatifs au service des impôts : deux originaux signés des statuts sont à remettre au service des impôts du siège social de la SCCV. Le service se charge de les enregistrer dans le délai d’un mois à partir de la signature.
- Publication de l’avis de constitution : un avis de constitution est publié dans un journal d’annonces légales dans le département du siège social. Un document justificatif de l’annonce (ou de la demande d’annonce) doit compléter le dossier de constitution.
- Dépôt du dossier au CFE du tribunal de commerce : enfin, le dossier de demande d’immatriculation doit être déposé au CFE du lieu du siège social de la société grâce à l’imprimé MO. Le CFE se charge de transmettre la déclaration au RCS, au service des impôts, à l’URSSAF, à Pôle emploi, à l’inspection du travail et à l’INSEE.
La constitution et le fonctionnement d’une SCI de construction-vente représente donc un exercice complexe qui demande rigueur et expertise. L’intervention d’un expert en la matière est souvent requise pour éviter les conflits. Berenfus est un cabinet d’expertise-comptable spécialisé dans les questions immobilières. Contactez-nous pour être conseillé sur la création de votre SCCV !
