La SCCV (société civile de construction-vente) est un régime juridique avec un objectif spécifique, celui de la construction et la vente de biens immobiliers. Certaines obligations applicables à cette société sont prévues par le droit de la construction. Mais qu’en est-il de la TVA en SCCV ? Découvrez les règles qui s’appliquent et les taux de TVA exigibles selon les situations.
La fiscalité de la SCCV
La SCCV a une fiscalité dite “transparente” : elle n’est pas soumise au régime de l’impôt sur les sociétés (IS) et ne paie pas directement d’impôt. Ce sont les associés qui sont imposés sur les bénéfices nets perçus. De plus, contrairement à une SCI classique, la SCCV ne peut pas opter pour l’IS et est obligatoirement soumise au régime de l’impôt sur le revenu.
Régime de TVA et SCCV
Les sociétés civiles de construction-vente sont assujetties à la TVA immobilière dans les conditions du droit commun. La TVA est applicable pour la vente des biens immobiliers construits, la production et la livraison d’immeubles. Toutefois, la TVA n’est pas exigible pour les livraisons à soi-même d’immeubles achevés destinés à la vente, et ce même s’ils sont construits par un intermédiaire ou un mandataire. Le paiement de la TVA sur les encaissements est régi par l’article 252 de l’annexe II au CGI, qui prévoit un règlement du prix par acomptes. Le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée peut donc se faire au fur et à mesure des encaissements à partir du moment où le redevable a présenté des garanties de recouvrement. Ce texte concerne les ventes en l’état futur d’achèvement et les ventes à terme.
Quel est le montant de la TVA en SCCV ?
La TVA en SCCV est due par le vendeur. L’activité est assujettie à un taux de 20 % applicable aux factures nécessaires à la construction du bien immobilier. Si l’immeuble a été achevé moins de 5 ans avant sa vente, le taux est également de 20 %. Sinon, la vente est exonérée (sauf option TVA sur le prix total ou sur la marge). Il existe quelques exceptions :
- 10 % s’il s’agit de logements neufs issus d’une construction ou de la transformation de bureaux ;
- 10 % en Corse et 8,50 % dans les départements d’outre-mer ;
- 5 % pour les logements sociaux en métropole et 2,10 % pour les logements sociaux dans les DOTOM.
Quand payer la TVA en société civile de construction-vente ?
C’est le transfert de propriété qui est générateur de TVA. Dès que l’acte de vente est établi, la TVA doit être payée. La date de livraison de l’immeuble ou le paiement du bien n’impacte pas cette échéance. Dans ces deux cas, on parle d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Si l’immeuble n’est pas vendu dans un délai de 5 ans, un taux supplémentaire de 1 % de TVA s’applique.
Achat de terrain à bâtir ou vente ou travaux d’aménagement/de construction : quelles règles ?
Achat de terrain à bâtir
Les droits à déduction s’exercent sur les charges liées à l’acquisition du bien (commissions d’intermédiaire, honoraires, frais de notaire, etc.) et sur la TVA en SCCV grevant l’acquisition du bien à bâtir. Les excédents de TVA déductible sont remboursables sur la déclaration CA3. La TVA s’applique sur le prix total plus les charges (hors intérêts) si le vendeur du terrain a bénéficié d’un droit à déduction lors de son acquisition. Sinon, la TVA s’applique sur une base réduite à la marge (différence entre le prix augmenté des charges et le prix d’achat). En pratique, l’acquisition n’ouvre pas de droit à déduction.
Travaux d’aménagement du terrain et des travaux de construction
La TVA en SCCV pour les travaux de construction et les travaux d’équipement des immeubles est applicable à l’achèvement si l’opération est réalisée par un assujetti (déclaration d’achèvement et de conformité). L’assiette de la TVA correspond au prix de cession HT plus les charges. Puisqu’il s’agit d’une activité de prestation de services, la déduction de TVA s’applique selon 3 régimes : à l’encaissement, sur les débits et lors de la livraison des travaux avec déduction le mois de livraison. La CA3 mensuelle est obligatoire (la déclaration semestrielle est possible pour les paiements inférieurs à 4 000 €).
La TVA en SCCV est donc globalement de 20 %, avec des exceptions pouvant entraîner une baisse ou une exonération de ce taux. Pour maîtriser cet aspect de son activité, l’idéal consiste à se faire accompagner par un expert-comptable. Berenfus est un cabinet d’expertise-comptable spécialisé dans les problématiques immobilières. Contactez-nous pour faire un point sur vos besoins !
