Choisir un expert-comptable spécialisé en immobilier commence par une vérification simple : s’assurer que le cabinet est inscrit au tableau de l’Ordre. Viennent ensuite des critères que l’on peut contrôler soi-même. Cet article les détaille pour un promoteur, un marchand de biens ou un gérant de SCI qui doit signer une lettre de mission.
Un expert-comptable est-il obligatoire pour une activité immobilière ?
Non. Aucun texte n’impose à une entreprise de recourir à un expert-comptable, quel que soit son chiffre d’affaires. L’administration fiscale l’écrit noir sur blanc. Ce qui reste obligatoire, ce sont les obligations comptables elles-mêmes : tenue des livres, inventaire, comptes annuels et liasse fiscale, selon le régime d’imposition.
Beaucoup de contenus affirment le contraire. On lit régulièrement qu’un loueur en meublé professionnel, une SCI à l’impôt sur les sociétés ou une SARL de famille seraient légalement tenus de prendre un expert-comptable. C’est inexact. La réponse officielle de l’administration fiscale est sans ambiguïté sur ce point.
La confusion vient d’un glissement de sens. L’obligation porte sur le résultat attendu, pas sur la personne qui le produit. Une société soumise à un régime réel doit fournir des documents comptables et fiscaux normés ; son organisation interne lui appartient.
Cette distinction change la façon d’aborder le choix. Il s’agit d’évaluer une compétence et son prix au regard de vos opérations, non d’exécuter une contrainte légale.
Quand la nomination d’un commissaire aux comptes devient-elle obligatoire ?
La désignation d’un commissaire aux comptes s’impose à une SAS ou une SARL dès lors qu’elle dépasse deux des trois seuils suivants : 5 000 000 € de total de bilan, 10 000 000 € de chiffre d’affaires hors taxes, 50 salariés. Les sociétés contrôlées relèvent de seuils réduits de moitié.
Là se situe la véritable obligation, et elle vise une autre profession. Le commissaire aux comptes certifie les comptes ; l’expert-comptable les établit et conseille. Les deux missions sont distinctes et, sur une même entité, incompatibles.
L’obligation est posée par les articles L. 223-35 du Code de commerce pour les SARL et L. 227-9-1 pour les SAS, qui renvoient à un décret pour les montants. Le détail des cas de nomination est consultable sur service-public.gouv.fr. Les seuils s’apprécient à la clôture de l’exercice.
| Situation | Seuils déclenchant la nomination |
|---|---|
| SAS ou SARL indépendante | 2 seuils sur 3 : bilan 5 M€, CA 10 M€ HT, 50 salariés |
| Société contrôlée (filiale) | Seuils réduits de moitié : 2,5 M€, 5 M€, 25 salariés |
| Société contrôlante | Obligation appréciée sur l’ensemble contrôlé |
Ce point mérite l’attention d’un groupe immobilier qui multiplie les structures. Loger chaque programme dans une SCCV distincte ne suffit pas à caractériser un contrôle : celui-ci s’apprécie au cas par cas, au regard des droits de vote et des pouvoirs réellement exercés, ce qui demande un examen particulier en copromotion. Lorsque le contrôle est établi, les seuils réduits s’appliquent, et une organisation pensée pour cloisonner le risque peut déclencher une obligation qu’aucune structure n’aurait atteinte seule.
Les sociétés civiles relèvent par ailleurs de règles propres selon leur activité et leur forme. Une SCI ou une SCCV mérite donc une vérification distincte de celle d’une SAS ou d’une SARL.
Comment vérifier qu’un cabinet a le droit d’exercer ?
L’expertise comptable est une profession réglementée par l’ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945. L’inscription au tableau de l’Ordre est obligatoire pour exercer. Se prévaloir du titre d’expert-comptable sans être inscrit constitue une usurpation de titre, punie d’un an d’emprisonnement et de 15 000 € d’amende pour une personne physique. L’annuaire de l’Ordre permet de vérifier une inscription en quelques secondes.
C’est le premier filtre, et le plus rapide. Les conditions d’accès et d’exercice sont publiques. Un cabinet inscrit relève d’une déontologie, d’un contrôle qualité et d’une assurance responsabilité civile professionnelle obligatoire.
Cette vérification renseigne sur le cadre dans lequel intervient votre prestataire. Des offres de « gestion administrative » ou de « tenue de comptes » existent en dehors de la profession réglementée. La frontière avec la tenue comptable externalisée, réservée aux professionnels habilités, dépend des travaux réellement effectués et non de l’intitulé de la prestation.
Un prestataire non inscrit reste responsable de ses fautes sur le terrain civil. Ce qu’apporte l’inscription est d’un autre ordre : une déontologie écrite, un contrôle qualité de la profession et une assurance responsabilité civile professionnelle obligatoire.
Demandez le numéro d’inscription. Un cabinet qui hésite à le donner vous renseigne déjà.
Sur quels sujets la spécialisation immobilière se joue-t-elle ?
La spécialisation se mesure sur des traitements précis. La base d’imposition à la TVA lors d’une revente, la qualification des immeubles en stock ou en immobilisation, la méthode de reconnaissance du résultat d’une SCCV, le régime fiscal d’une SCI : chacun de ces sujets demande un examen propre à l’immobilier, distinct de celui d’une entreprise commerciale ordinaire.
Ces questions se posent rarement au moment de la clôture. Elles se posent quand une opération se décide, et leur traitement dépend de conditions à établir dossier par dossier.
| Sujet | Ce que le traitement exige d’examiner |
|---|---|
| Qualification d’un immeuble acquis pour la revente | Destination réelle du bien : stock du négoce ou immobilisation, avec des conséquences différentes sur le résultat |
| Base d’imposition à la TVA lors d’une revente | Nature du bien, régime de la livraison initiale, droit à déduction lors de l’acquisition, option éventuelle à la revente |
| Reconnaissance du résultat d’une SCCV | Méthode retenue parmi celles qu’admet le plan comptable, et imposition des associés sur leur quote-part |
| Régime fiscal d’une SCI | Comparaison chiffrée entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés sur la durée de détention envisagée |
| Cession d’un actif après travaux | Régime de plus-value applicable et dépenses admises au prix de revient |
Ces sujets ne sont pas théoriques. Le Cabinet Berenfus les documente publiquement, notamment sur la TVA sur marge du marchand de biens, sur la plus-value en SCCV et sur le choix entre IR et IS en SCI.
Un test utile avant de signer : soumettez au cabinet une opération réelle, même passée, et demandez-lui comment il l’aurait traitée et sur quels textes il s’appuie.
Les six critères à vérifier avant de signer
Six vérifications suffisent à écarter la majorité des mauvais appariements : l’inscription à l’Ordre, l’expérience sur votre type d’opération, l’identité de l’interlocuteur, le contenu écrit de la mission, le mode de facturation, et la capacité du cabinet à intervenir en amont d’une décision plutôt qu’après.
L’inscription au tableau de l’Ordre. Traitée plus haut. Elle se vérifie en quelques secondes et conditionne tout le reste.
L’expérience sur votre type d’opération. Marchand de biens, promotion, location meublée, syndic, agence : ces métiers n’ont ni le même bilan ni les mêmes risques fiscaux. Demandez combien de dossiers comparables le cabinet suit réellement.
L’identité de votre interlocuteur. Certains cabinets font signer un associé et confient le dossier à un collaborateur que vous ne rencontrerez jamais. Demandez qui traitera vos écritures, qui répondra à vos questions, et qui vous appellera si un point bloque.
Le contenu écrit de la mission. La lettre de mission doit lister les travaux couverts et ceux qui ne le sont pas. Une mission de tenue ne comprend pas le conseil fiscal sur un montage. Cette frontière se discute avant, pas au moment de la facture complémentaire.
Le mode de facturation. Forfait annuel, facturation au temps passé, honoraires de mission exceptionnelle : chaque modèle a sa logique. L’essentiel est de savoir ce qui déclenche un supplément. Le Cabinet Berenfus expose son approche sur sa page honoraires.
La capacité à intervenir en amont. C’est le critère le plus discriminant et le moins vérifiable sur une plaquette. Un cabinet qui découvre votre opération à la clôture dispose d’une marge réduite. Celui qui la voit avant la signature chez le notaire peut encore éclairer le traitement de la TVA, la structure de détention ou le calendrier de cession.
Combien coûte un expert-comptable spécialisé en immobilier ?
Le prix dépend du volume d’écritures, du nombre de structures, du régime de TVA et de la présence ou non de salariés. Une SCI à l’impôt sur le revenu détenant un bien loué nu ne mobilise pas le même travail qu’un marchand de biens qui enchaîne les opérations. Aucun barème public ne s’impose : les honoraires se négocient librement.
La comparaison entre devis n’a de sens qu’à périmètre identique. Un forfait qui paraît élevé peut inclure la révision des comptes, la liasse, l’assistance en cas de contrôle et plusieurs rendez-vous de conseil. Un forfait plus bas peut se limiter à la saisie.
Posez trois questions à chaque cabinet consulté. Que comprend exactement le forfait ? Qu’est-ce qui sera facturé en plus, et sur quelle base ? Combien de points d’échange sont prévus dans l’année ?
Quels signaux doivent vous alerter ?
Quatre signaux méritent l’attention lors d’un premier contact : l’absence de lettre de mission écrite, l’impossibilité d’obtenir le nom du collaborateur en charge, une réponse évasive sur un traitement fiscal précis, et une promesse d’optimisation formulée avant tout examen du dossier.
Le dernier mérite un développement. Un cabinet qui annonce une économie chiffrée lors du premier rendez-vous, sans avoir vu un acte ni un bilan, vend une promesse commerciale. Un professionnel inscrit à l’Ordre engage sa responsabilité sur ses conseils. Cette responsabilité rend prudent, et cette prudence est un bon signe.
Soyez également attentif à la manière dont votre interlocuteur traite les montages que la doctrine fiscale examine de près. Un professionnel qui pose des réserves et les documente remplit son devoir de conseil.
Ce que fait le Cabinet Berenfus
Le Cabinet Berenfus est un cabinet d’expertise comptable et de commissariat aux comptes dirigé par Héléna Berenfus, installé à Yerres et intervenant dans toute l’Île-de-France. Il accompagne exclusivement des professionnels : promoteurs, marchands de biens, SCCV, SCI, loueurs en meublé, agences immobilières et syndics de copropriété.
L’ensemble des prestations est détaillé sur la page expertise comptable immobilier. Les opérations de construction-vente relèvent de l’accompagnement SCCV, et les problématiques de stocks et de marge de la comptabilité des opérations de marchand de biens.
Généraliste ou spécialisé : la question se pose-t-elle vraiment ?
Elle se pose dès que l’immobilier devient une activité et non un placement. Un dirigeant qui détient un local via une SCI patrimoniale sans opération particulière peut rester chez un généraliste compétent. Celui qui achète pour revendre, qui construit, qui découpe, ou dont les opérations soulèvent des questions de TVA à chaque cession, change de catégorie de risque.
Ce qui fait basculer, c’est la fréquence des décisions difficiles à défaire. Les conditions d’acquisition d’un bien pèsent sur le traitement fiscal de sa revente, même si des événements ultérieurs peuvent encore le modifier. Le choix de la structure au moment de l’achat engage la fiscalité de la sortie, parfois dix ans plus tard. Ces décisions se prennent en amont, souvent dans l’urgence, et rarement avec le bilan sous les yeux.
Posez-vous une question simple : au cours des douze derniers mois, combien de fois avez-vous pris une décision immobilière sans avoir consulté votre comptable au préalable ? La réponse situe votre besoin mieux qu’un montant de chiffre d’affaires.
Faut-il changer de cabinet en cours d’exercice ?
Un changement est possible en cours de mission, sous réserve des clauses de préavis et de résiliation de la lettre de mission. Le moment le plus simple reste la clôture : le cabinet sortant termine l’exercice, produit la liasse, et le nouveau reprend sur des comptes arrêtés. Un changement en cours d’exercice reste faisable lorsqu’un dossier se dégrade, à condition d’organiser la reprise des données.
Trois éléments conditionnent une transition propre. Le premier est l’accès aux fichiers comptables dans un format exploitable, et non un simple PDF de grand livre. Le deuxième est l’état des déclarations en cours : TVA, acomptes, échéances sociales. Le troisième est la documentation des positions fiscales déjà prises sur les opérations en cours, en particulier les régimes de TVA retenus sur des biens encore en stock.
Ce dernier point est celui qu’on néglige le plus souvent. Reprendre un dossier de marchand de biens sans connaître le régime appliqué à l’acquisition de chaque lot revient à travailler en aveugle sur la revente.
Que préparer avant le premier rendez-vous ?
Un premier rendez-vous utile suppose quelques documents : les statuts des structures existantes, les deux derniers bilans si l’activité est en cours, les actes d’acquisition des biens détenus, et la liste des opérations envisagées dans les douze prochains mois. Cette dernière pièce est la plus utile et celle qu’on apporte le moins souvent.
Un cabinet qui voit vos opérations à venir peut dire ce qui se prépare et ce qui se corrige encore. Un cabinet qui ne voit que le passé produit un constat.
Préparez également vos questions ouvertes. Une difficulté récurrente sur un traitement, un désaccord passé avec l’administration, un montage sur lequel vous hésitez : ce sont ces sujets qui révèlent le niveau réel d’un interlocuteur, bien mieux qu’une présentation du cabinet.
Questions fréquentes
Non. Aucun texte n’impose le recours à un expert-comptable, quelle que soit la forme de la société et quel que soit son chiffre d’affaires. L’administration fiscale le confirme explicitement. En revanche, une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés doit tenir une comptabilité commerciale complète et déposer une liasse fiscale. L’obligation porte sur le résultat, pas sur le professionnel qui le produit.
L’expert-comptable établit les comptes et conseille l’entreprise. Le commissaire aux comptes les certifie, dans une mission légale d’audit. Les deux fonctions sont incompatibles sur une même entité. La nomination d’un commissaire aux comptes devient obligatoire pour une SAS ou une SARL qui dépasse deux des trois seuils suivants : 5 millions d’euros de bilan, 10 millions d’euros de chiffre d’affaires hors taxes, 50 salariés.
L’annuaire de l’Ordre des experts-comptables recense les professionnels inscrits au tableau. Vous pouvez aussi demander directement le numéro d’inscription au cabinet. L’inscription est obligatoire : exercer la profession sans être inscrit constitue une usurpation de titre, punie d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende. Cette vérification prend moins d’une minute et écarte les intervenants non habilités.
Aucune règle ne réserve cette activité à un cabinet spécialisé. L’attention se porte sur des traitements propres au négoce immobilier : la qualification des immeubles en stock ou en immobilisation selon leur destination, la base d’imposition à la TVA lors de la revente, qui dépend des conditions de l’acquisition, et le rattachement du résultat aux exercices. Ces questions se posent souvent dès l’acquisition, bien avant la clôture.
La clôture de l’exercice reste le moment le plus simple : le cabinet sortant produit la liasse, le nouveau reprend sur des comptes arrêtés. Un changement en cours d’exercice se justifie lorsqu’un dossier se dégrade. Le code de déontologie impose au cabinet entrant d’informer le cabinet sortant avant d’accepter la mission. La transition suppose d’obtenir les fichiers comptables dans un format exploitable, l’état des déclarations en cours, et la documentation des régimes de TVA retenus sur les biens encore en stock.
Aucun barème ne s’impose : les honoraires se négocient librement. Le prix dépend du volume d’écritures, du nombre de structures, du régime de TVA et de la présence de salariés. Comparez les devis à périmètre identique, en demandant systématiquement ce que le forfait comprend, ce qui sera facturé en supplément, et combien de rendez-vous de conseil sont prévus dans l’année.
Faire examiner votre prochaine opération avant de signer
Le traitement de la TVA, la structure de détention ou le calendrier d’une cession s’examinent plus utilement avant la signature de l’acte qu’après. Si vous avez une acquisition, une revente ou une restructuration en vue dans les prochains mois, soumettez-la avant de vous engager.
Demander un premier échange ou un devis : premier échange sans engagement, honoraires communiqués avant tout démarrage.
Ou directement : helena@cabinet-berenfus.fr ou 01 85 44 17 27. Voir aussi notre page expertise comptable immobilier.
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