Vous portez un projet de promotion immobilière en Île-de-France et envisagez la création ou la gestion d’une SCCV (Société Civile de Construction-Vente) ? Cette structure juridique, qui combine fiscalité IR, TVA immobilière et comptabilité de stocks, exige un accompagnement comptable et fiscal très spécialisé.
Le Cabinet Berenfus, basé à Ormesson-sur-Marne (94) et intervenant à distance dans tout Paris et l’Île-de-France, accompagne depuis plus de 5 ans des promoteurs, marchands de biens et investisseurs sur leurs opérations SCCV. De la structuration initiale à la liquidation, en passant par les déclarations de TVA, le suivi de chantier et l’optimisation fiscale, nous prenons en charge l’intégralité de votre comptabilité SCCV.
Demandez un diagnostic gratuit de votre opération en 30 minutes → 01 85 44 17 27
Pourquoi un expert-comptable spécialisé SCCV ?
La SCCV n’est pas une SCI classique. Sa fiscalité, sa comptabilité et ses obligations déclaratives suivent des règles spécifiques que tout cabinet généraliste ne maîtrise pas en profondeur :
- Comptabilité de stocks (compte 33), pas d’immobilisation des immeubles en cours
- TVA immobilière avec dualité TVA sur prix total / TVA sur la marge selon l’origine du foncier
- Plan comptable professionnel des promoteurs immobiliers avec ses subdivisions spécifiques
- Liquidation programmée dès la création (la SCCV est par nature temporaire)
- Suivi des appels de fonds des associés et flux de trésorerie complexes
Une erreur de qualification TVA dès l’achat du foncier peut coûter 5 à 15% de la marge totale du programme. Un cabinet spécialisé sécurise dès le départ ce qui ne pourra pas être rattrapé après.
Notre cabinet a structuré et suivi des dizaines de SCCV à Paris et en IDF, sur des programmes allant de 4 logements (réhabilitation) à 30+ lots (promotion neuve). Nous travaillons en cabinet associé avec un avocat fiscaliste et un notaire, ce qui nous permet de coordonner les 3 expertises clés sur une opération immobilière.
Notre expertise pour les opérations SCCV
Pour les promoteurs immobiliers
Nous accompagnons les promoteurs sur l’intégralité du cycle de vie d’un programme :
- Étude préalable du montage juridique (SCCV vs SAS de promotion)
- Rédaction du business plan TVA et trésorerie
- Création de la SCCV et formalités d’immatriculation
- Tenue comptable mensuelle et déclarations TVA (CA3)
- Suivi des appels de fonds et des décaissements aux entreprises
- Demandes de remboursement de crédit TVA en phase chantier
- Liquidation à l’issue de la commercialisation
Voir aussi notre page expertise promoteurs immobiliers.
Pour les marchands de biens en SCCV
Bien que le marchand de biens classique opère plutôt en SAS ou SARL (pour le régime BIC), de nombreuses opérations de division-revente avec travaux sont menées en SCCV. Nous structurons :
- L’arbitrage entre SCCV et autre véhicule
- Le calcul prévisionnel TVA marge / TVA totale
- L’optimisation de la déductibilité des travaux
- La sortie programmée et la fiscalité personnelle des associés
Pour les investisseurs en SCCV familiale
Pour un projet immobilier familial (par exemple : un terrain divisé entre frères et sœurs, construction de plusieurs logements pour vente progressive), la SCCV peut être un excellent véhicule. Nous traitons :
- Le pacte d’associés et la rédaction des statuts
- L’optimisation IR au niveau de chaque associé
- La fiscalité des donations / cessions de parts pendant la durée de vie de la SCCV
Notre méthode en 4 étapes
Étape 1 — Diagnostic & cadrage
Premier rendez-vous gratuit (30 min, en visio ou présentiel) pour comprendre votre projet, identifier les points de vigilance fiscaux, et valider que la SCCV est bien le véhicule pertinent. Nous remettons un compte-rendu écrit avec recommandations.
Étape 2 — Structuration & création
Si SCCV validée : rédaction des statuts en lien avec votre notaire, immatriculation au greffe, ouverture du compte bancaire dédié, paramétrage de la comptabilité (logiciel + plan comptable promoteurs), première déclaration TVA.
Étape 3 — Suivi opérationnel
Tenue comptable mensuelle, déclarations TVA mensuelles ou trimestrielles, demandes de remboursement crédit TVA, suivi des comptes courants associés, points trimestriels avec vous + vos partenaires (banque, notaire, entreprises).
Étape 4 — Liquidation
À l’achèvement de la commercialisation : derniers reversements TVA, calcul du résultat final à distribuer aux associés, formalités de dissolution-liquidation, optimisation fiscale finale.
Spécificités comptables d’une SCCV
La comptabilité d’une SCCV obéit à un plan comptable professionnel spécifique des promoteurs immobiliers. Les points clés que nous maîtrisons :
- Compte 33 — En-cours de production de biens : les immeubles en construction sont en stocks, pas en immobilisations. Cela impacte directement le bilan et les ratios bancaires.
- Compte 71 — Production stockée : valorisation mensuelle de l’avancement chantier
- Compte 4453 — TVA déductible sur immobilisations : compte spécifique pour les déclarations
- Comptes 455 — Comptes courants associés : flux à suivre précisément pour éviter requalifications
- Calcul du résultat à l’achèvement : alternative au résultat à la livraison, à arbitrer avec votre situation
- Incorporation des frais financiers : possibilité d’incorporer les intérêts d’emprunt au coût de production, ce qui retarde l’imposition (souvent oublié)
Pour aller plus loin sur ces aspects techniques, voir notre guide sur la comptabilité des SCI de construction-vente et notre article SCCV et TVA : fiscalité et mode de calcul.
Tarifs indicatifs
Nos honoraires SCCV s’adaptent à la taille et à la complexité de votre programme. À titre indicatif :
| Type d’opération | Honoraires annuels indicatifs |
|---|---|
| SCCV petite (moins de 4 logements) | 2 400 – 3 600 € HT |
| SCCV moyenne (5-15 logements) | 3 600 – 6 000 € HT |
| SCCV grande (16+ logements) | sur devis |
| Liquidation incluse | +800 € HT (forfait) |
Ces tarifs incluent la tenue comptable mensuelle, les déclarations TVA, les comptes courants associés, et 2 rendez-vous trimestriels. Devis personnalisé sur demande.
Ils nous font confiance
« Confier notre première SCCV au Cabinet Berenfus pour un programme de 12 logements en Île-de-France a été un choix structurant. Suivi mensuel impeccable, anticipation des appels de fonds TVA, accompagnement sur la liquidation. Trois nouvelles opérations confiées depuis. »
— Promoteur immobilier en Île-de-France, programme 12 lots
« En tant que marchand de biens en division-revente, la qualification TVA marge vs prix total est cruciale. Le Cabinet Berenfus a sécurisé l’opération dès l’achat du foncier, ce qui m’a évité un redressement potentiel. Méthode rigoureuse et accessible. »
— Marchand de biens basé à Paris, opérations division-revente
« Diagnostic clair en 30 minutes, devis maîtrisé, accompagnement sur 24 mois sans surprise. Recommandé pour toute opération SCCV en Île-de-France. »
— Associé fondateur, programme de promotion en Île-de-France
FAQ — Expert-comptable SCCV
Faut-il obligatoirement un expert-comptable pour gérer une SCCV ?
Non, ce n’est pas obligatoire pour les SCCV à 100% IR avec moins de 100 associés. Mais c’est fortement recommandé : la complexité TVA, la comptabilité de stocks et les obligations déclaratives spécifiques exigent une expertise précise. Une erreur peut coûter 5-15% de la marge totale.
Combien coûte un expert-comptable SCCV à Paris ?
Pour une SCCV de taille moyenne (5-15 logements), les honoraires annuels se situent entre 3 600 et 6 000 € HT. Cela inclut la tenue comptable, les déclarations TVA mensuelles, le suivi des comptes courants associés et 2 rendez-vous trimestriels.
Quand faut-il consulter l’expert-comptable SCCV : avant ou après la création ?
Avant, idéalement. Le choix du véhicule (SCCV vs SAS), la qualification TVA dès l’achat du foncier, et la structuration des comptes courants associés sont des décisions qui ne se rattrapent pas facilement après.
Le Cabinet Berenfus intervient-il à Paris ?
Oui, dans tout Paris et l’Île-de-France. Nous sommes basés à Ormesson-sur-Marne (94) mais 80% de nos missions se font à distance (visio + dématérialisation 100%). Présentiel possible pour les rendez-vous stratégiques.
Travaillez-vous avec un notaire et un avocat ?
Oui. Notre cabinet associé inclut un avocat fiscaliste et un notaire spécialisé immobilier. Cela vous permet de coordonner les 3 expertises clés sur une seule interlocution, et économise du temps sur les opérations complexes.
Faut-il une SCCV pour chaque programme ou une seule pour plusieurs ?
Une SCCV par programme, c’est la règle. La SCCV est conçue pour un projet immobilier identifié, avec une durée de vie limitée. Pour plusieurs opérations en parallèle ou successives, il faut soit créer plusieurs SCCV, soit envisager une structure holding.
Comment optimiser la TVA en SCCV ?
Plusieurs leviers : qualification correcte dès l’achat du foncier, demandes de remboursement trimestriel pendant la phase chantier, anticipation des reversements lors des ventes, et synchronisation des appels de fonds. Notre cabinet pilote ces aspects mensuellement.
Comment se passe la liquidation d’une SCCV ?
À l’issue de la commercialisation : régularisation TVA finale, calcul du résultat à distribuer aux associés, fiscalité personnelle de chaque associé, formalités de dissolution-liquidation au greffe. Forfait habituel : +800 € HT.
La SCCV peut-elle louer ses biens au lieu de les vendre ?
Non. Si vous voulez louer, votre SCCV doit changer de structure (transformation en SCI classique). C’est une opération lourde fiscalement à anticiper.
Demandez votre diagnostic gratuit
Notre cabinet propose un diagnostic gratuit de 30 minutes sur votre projet de SCCV, sans engagement. Lors de cet échange, nous évaluons :
- La pertinence de la SCCV par rapport à d’autres montages
- Les principaux risques fiscaux et comptables identifiés
- Une fourchette d’honoraires personnalisée
- Un calendrier de mise en place
3 façons de nous contacter :
- 📞 Téléphone : 01 85 44 17 27
- ✉️ Email via le formulaire de contact
- Voir aussi notre page expertise fiscalité immobilière pour les missions connexes.