La SCCV est une SCI construction-vente qui se caractérise par son objet social : construire un ou plusieurs immeubles dans le but de les vendre en totalité ou par fraction. La nature particulière de son activité implique des spécificités sur le cadre juridique de la société puisqu’elle déroge au régime classique de la SCI. Qu’est-ce qu’une SCCV ? Comment ça fonctionne et quels sont les avantages ? Nous répondons à toutes vos questions.
Définition d’une SCCV
L’acronyme SCCV signifie société civile de construction-vente. Ce type de structure permet à des associés de réaliser des activités de construction et de revente immédiate d’un bien immobilier, le tout pour dégager une plus-value sur l’opération. Peu importe la destination de l’immeuble : il peut s’agir d’un usage d’habitation, commercial ou mixte. La revente peut se faire en totalité ou par lots. Une opération de rénovation ne rentre pas dans le champ de l’objet social de la SCCV, mais une opération de reconstruction peut être assimilée à une construction. Le régime des sociétés civiles de construction-vente est prévu aux articles L. 211-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Il s’agit d’un régime particulier d’ordre public : les statuts de la société ne peuvent prévoir de dispositions dérogeant à ce régime.
Les activités exercées
L’objet principal de la SCCV doit être la construction d’immeubles en vue de leur vente, même s’il est possible d’exercer des activités autres à titre accessoire. Parmi les activités d’une SCCV, on retrouve à titre principal :
- l’acquisition de terrains pour y construire des immeubles ;
- l’achat d’immeubles avec objectif de le démolir et de construire de nouveaux bâtiments ;
- la conclusion d’un bail à construction ;
- la transformation ou la rénovation d’immeubles anciens.
Afin de réaliser son objet social, la SCCV peut exiger que les associés y versent des fonds supplémentaires à tout moment. Dans une SCI construction-vente, les associés ne peuvent pas se voir attribuer les immeubles construits par la société, ni se partager les immeubles invendus. Ceux qui désirent bénéficier de telles opérations doivent créer une SCI d’attribution. Toutefois, même si elle n’est pas en mesure d’attribuer des immeubles en propriété ou en jouissance, la SCCV peut vendre les biens aux associés.
Comment fonctionne une SCCV ?
Les associés
Le fonctionnement d’une SCCV est assez similaire à celui d’une société civile classique, avec un mode d’administration assez souple. La SCCV est gérée par un ou plusieurs gérants (des associés ou des tiers), nommé(s) statutairement. Dans la mesure où les actes du gérant entrent bien dans l’objet social, il peut acter au nom et pour le compte de la SCCV. Les associés peuvent recevoir une rémunération après la vente du bien immobilier selon la quote-part détenue dans le capital de la SCCV. Ils bénéficient également d’un droit à l’information sur les activités de la société et peuvent consulter les bilans comptables.
La prise de décision
Chaque décision doit être prise par la collectivité des associés lors des assemblées générales. Elles doivent être décidées à l’unanimité en principe, mais il est possible de prendre des mesures différentes dans les statuts. Enfin, en cas de cession des parts sociales de la SCCV de l’un des associés, le nouvel associé va devoir être agréé. Cela signifie qu’il doit être accepté par la collectivité des associés grâce à un vote. De nouveau, il est possible de déroger à ce principe dans les statuts.
Les spécificités de la SCI de construction-vente
La majeure partie des règles régissant la SCI de construction-vente correspond au régime de droit commun de la SCI. En tant que société civile avec un objet social à caractère commercial, la SCCV répond toutefois à une fiscalité particulière. Elle est fiscalement transparente : elle n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés en fonction de son chiffre d’affaires puisque ce sont les associés qui sont redevables de l’impôt sur le revenu (IR) à hauteur de leur quote-part dans le résultat de la société civile de construction-revente. Une SCCV ne peut donc pas opter pour l’impôt sur les sociétés.
Pourquoi faire une société civile de construction-vente ?
La SCCV est l’unique structure en matière de SCI qui permet de vendre un bien immobilier afin d’engranger un profit. Si l’objectif est de générer une plus-value rapide, alors c’est la meilleure structure. Opter pour une SCCV offre de multiples avantages selon l’activité envisagée par les associés :
- une grande souplesse puisque sa création ne requiert pas de capital minimum et la rédaction des statuts est très libre ;
- la gérance peut être partagée ;
- possibilité de construire et revendre immédiatement une fois le bien achevé ;
- toute personne physique ou morale peut devenir associé d’une SCCV (peu importe sa qualité ou sa nationalité)
- aucun impôt sur les sociétés.
La création d’une SCCV se révèle donc très intéressante lorsque l’objectif poursuivi par les associés est de construire ou acquérir des biens immobiliers avec un objectif de revente avec plus-value. Vous désirez être conseillé pour être certain qu’il s’agit du statut juridique le plus adapté à vos besoins ? Berenfus est un cabinet expert-comptable spécialiste de l’immobilier. Contactez-nous pour obtenir plus d’informations !
