Le montage d’une holding SCI permet de cloisonner ses affaires et de bénéficier des avantages de la SCI au niveau juridique, fiscal et opérationnel. Cette structure facilite le rapport et les flux entre les filiales du groupe pour optimiser l’exercice de ses fonctions. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le fonctionnement d’une holding SCI, ses avantages et les risques attenants.
Qu’est-ce qu’une holding SCI ?
Une holding SCI n’est pas une forme juridique : c’est une société mère (société consolidante) qui détient des parts et des actions dans une ou plusieurs sociétés avec l’objectif d’en avoir le contrôle. Il existe deux formes de holdings :
- La holding passive (ou pure) : elle ne possède qu’une seule activité, ici la détention et la gestion de valeurs mobilières. L’activité est dite civile.
- La holding active (ou animatrice) : elle exerce une activité commerciale propre en plus de la détention et de la gestion de valeurs mobilières.
Une holding SCI représente donc une société qui a pour vocation de détenir et de gérer des parts sociales de sociétés qui sont propriétaires d’immeubles. Contrairement à une SCI simple, elle ne gère pas directement les biens immobiliers.
Mode de fonctionnement d’une holding
Le fonctionnement d’une holding SCI ressemble à celui de toute société mère : le dirigeant est décisionnaire, mais certaines décisions sont prises par les associés lors d’une assemblée générale. Les comptes annuels sont approuvés annuellement. Dans le cas d’une holding SCI animatrice, elle centralise souvent la trésorerie du groupe par « convention omnium » et paie les créances et les dettes des filiales. Dans ce cas, le patrimoine de chaque société doit être clairement séparé pour ne pas payer les dettes d’une filiale avec l’argent d’une autre. Une holding doit également nommer des commissionnaires aux comptes et consolider les comptes des filiales afin de publier un état financier global.
Les avantages à la création d’une holding SCI
Avantages financiers
Créer une holding SCI permet d’affecter 95 % des dividendes reçus par cette dernière au remboursement des dettes financières de la filiale (par exemple, celles contractées lors de son achat). La holding peut également emprunter et investir un montant plus important dans la filiale, qui peut emprunter à son tour. L’effet de levier est ici très puissant, à condition que les remboursements des crédits soient maîtrisés.
Avantages fiscaux
Opter pour une holding SCI offre 2 avantages fiscaux majeurs :
- Le régime mère-fille : il est ici nécessaire que la société holding détienne au moins 5 % du capital social de la filiale et que les deux entités soient soumises à l’IS. La holding peut alors être exonérée de 95 % des taxes liées aux parts et actions qu’elle reçoit de la filiale. La double imposition des bénéfices est ainsi évitée.
- Le régime de l’intégration fiscale : un peu plus contraignant, la société holding SCI doit posséder 95 % du capital social de la filiale (au minimum) et il faut que les exercices comptables se terminent à la même date. Ensuite, ce mécanisme permet de globaliser les impôts sur les bénéfices pour compenser le déficit d’une SCI et calculer son résultat imposable. Les dividendes touchés par la holding sont 100 % exonérés d’impôt.
Avantages juridiques
Une holding SCI présente également des avantages d’un point de vue juridique. Il est possible de faire entrer plus d’investisseurs et de garder le contrôle de la filiale. Les actionnaires ont le choix d’investir dans la holding ou dans telle ou telle filiale. Le dirigeant garde la main sur la filiale à hauteur de :
- 49 % du capital aux investisseurs pour rester majoritaire sur une seule entreprise ;
- 49 % du capital de la filiale et de la holding aux actionnaires sur une holding et une filiale.
Quels sont les risques et inconvénients ?
Même si la holding SCI présente de nombreux avantages, ce type de structure possède également quelques inconvénients :
- Forme juridique qui peut être accusée d’abus de droit : l’administration fiscale est assez suspecte vis-à-vis des abus de droit de la part des holdings SCI pour liquider de l’impôt ou diminuer les bases imposables. On peut par exemple citer la location fictive ou le démembrement de l’usufruit pour se soustraire à l’ISF.
- Coûts supplémentaires : la consolidation des comptes et la nomination des commissaires aux comptes engendrent des frais supplémentaires. Il est cependant possible de loger les dirigeants pour transférer ensuite le coût de cette opération aux filiales.
- Revenu de dividendes unique et sans TVA : il est impossible de l’appliquer sur l’ensemble des achats.
- Paiement de taxes sur les revenus : les revenus des salariés qu’elle rémunère sont taxés à hauteur de 10 % de la rémunération.
La forme holding SCI reste très avantageuse sur de nombreux plans pour des profils d’investisseurs possédant déjà une société et ceux qui sont encore salariés. Vous désirez être conseillé pour déterminer le meilleur montage fiscal et juridique selon vos projets immobiliers ? Berenfus est un cabinet d’expert-comptable spécialisé en immobilier. Contactez-nous pour discuter de vos besoins !
