Une société civile de construction vente (SCCV) permet la construction et la vente d’un projet immobilier. Cette structure est très populaire dans le secteur et présente la particularité d’avoir des immeubles en stocks et non dans les comptes « immobilisations ». La comptabilité des SCI de construction-vente diffère donc des SCI traditionnelles. Dans cet article, nous décryptons pour vous ces particularités.
Le fonctionnement comptable d’une SCI construction-vente
La SCI de construction-vente est une structure juridique dont l’objet social autorise une activité commerciale. Les promoteurs immobiliers ont l’habitude de créer ce type de société pour acheter, construire et revendre aussitôt pour faire un bénéfice immédiat. En tant que gérant de la SCCV, le promoteur agit alors souvent comme mandataire d’investisseurs financiers. Cette structure facilite la gestion d’une opération immobilière spécifique et son pilotage. En effet, il s’agit d’une société civile : la structure est plus légère et souple. La SCCV relève du régime des sociétés de personnes, ce qui signifie qu’elle n’est pas imposée directement : chaque associé est imposé à l’IR selon le bénéfice reçu, en proportion de ses parts dans la SCCV.
Comptabilité des SCI de construction-vente : quelles particularités ?
Les comptes des promoteurs de construction immobilière
En comptabilité des SCI de construction-vente, il existe un plan comptable professionnel et un guide comptable préconisant de calculer le résultat à l’achèvement (remise des clés à l’acquéreur). Les sociétés civiles ne sont pas obligées d’appliquer ce plan comptable, mais il permet un meilleur suivi des projets de construction. Le plan comptable professionnel des promoteurs immobiliers intègre 2 différences principales :
- L’utilisation d’un compte 4453 : il est spécifiquement dédié aux opérations immobilières pour faciliter l’établissement des déclarations spécifiques de TVA en promotion immobilière (formulaires 940,941,942,943).
- L’utilisation d’un système d’inventaire permanent : tout au long de l’exercice, il faut mettre à jour les comptes de stocks à chaque opération qui entre dans le coût de revient de l’immeuble. À la fin de l’exercice seulement, les comptes de charges sont mouvementés pour présenter des états annuels conformes aux prescriptions du plan comptable général.
Des comptes spécifiques à la création-construction
Pour faciliter l’écriture de transfert au compte de résultat en fin d’exercice, le plan comptable professionnel intègre des comptes particuliers à la promotion-construction. Les professionnels peuvent les subdiviser autant que de besoin. Ces comptes peuvent être des créations pures et ne pas exister dans le plan comptable général. D’autres peuvent être renommés ou utilisés à d’autres fins. Par exemple, les emprunts bonifiés sont aujourd’hui utilisés pour les emprunts participatifs (compte 1675).
Quelle TVA applicable pour la SCI construction-vente ?
Lors de l’achat de terrain à bâtir
Si le terrain à bâtir est acquis auprès d’un non-assujetti à la TVA, il y a exonération. Par contre, lorsque le terrain est acquis auprès d’un assujetti, la TVA s’applique. Le taux est de 20 %. Les droits à déduction s’exercent sur les charges afférentes à l’acquisition du bien (commissions d’intermédiaire, honoraires, frais de notaire, etc.) et sur la TVA grevant l’acquisition du bien à bâtir. Les excédents de TVA déductible sont remboursables sur la déclaration CA3. En comptabilité des SCI de construction-vente, l’assiette de TVA applicable est la suivante :
- la TVA est appliquée sur le prix total plus les charges (hors intérêts) si le vendeur du bien immobilier a bénéficié d’un droit à déduction lors de son acquisition ;
- la TVA s’applique sur une base réduite à la marge si le vendeur du terrain n’a pas bénéficié d’un droit à déduction lors de son acquisition.
Lors des travaux d’aménagement du terrain et des travaux de construction
Que ce soit pour les travaux de construction ou les travaux d’équipement des immeubles, la comptabilité des SCI de construction-vente implique également une TVA de 20 %. C’est une activité de prestation de services et la déduction de TVA s’applique selon 3 régimes : à l’encaissement, sur les débits ou lors de la livraison des travaux avec déduction le mois de livraison. Concernant la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou les biens achevés depuis moins de 5 ans, ils sont soumis à TVA à l’achèvement si l’opération est réalisée par un assujetti (déclaration d’achèvement et de conformité). L’assiette de la TVA est le prix de cession HT plus les charges et le taux de TVA est de 20 %. Il existe une exception de 5 % pour logements sociaux et de 10 % pour les logements neufs issus d’une construction ou de la transformation de bureaux.
La comptabilité des SCI de construction-vente inclut donc de subtiles particularités qu’il convient de comprendre et de maîtriser pour son exercice comptable. Vous désirez être accompagné par un expert-comptable en immobilier afin d’éviter le risque d’erreur ? Berenfus est un cabinet spécialisé dans la comptabilité immobilière. Contactez-nous pour discuter de vos besoins !
